我国不动产投资信托(REITs)管理模式之路径选择和构建

作为一种资产管理工具和商事组织,REITs当以专业化的资产管理功能为表征。我国尚未引进标准意义上的REITs制度,在实践中仿效标准REITs制度理念在资产证券化基础上推出的类REITs产品,被认为是我国REITs制度的雏形,但其管理模式与标准REITs大相径庭。要推出真正的REITs,我国须构建良好的REITs管理机制和管理模式。REITs发展较成熟的国家和地区在考虑REITs功能定位、运营管理能力和代理成本问题的基础上选择了与各自经济和法律制度相适应的管理模式并取得成功。我国境内REITs当充分吸收域外REITs制度和实践经验,选择外部管理模式作为REITs的管理框架制度基础。外部管理模式路径选择应当贴近我国类REITs的实践和制度基础:组织架构采取"公募基金+资产证券化"的外部管理模式是一个优选方案;这种架构应合理分配多个管理主体的管理职能,突出体现公募基金管理人和计划管理人的基金管理职能,让专业的私募基金管理人承担多数的资产管理职能,以发挥其相对专业的投资管理能力;多个管理主体之间应建立管理监督机制并对投资者承担共同的受托责任,以完善对投资者之保护。同时值得注意的是,这种外部管理模式因管理主体多、代理链条长而存在较严重的代理成本问题,参考域外成熟REITs的制度和业务实践经验,在REITs制度中引进管理人的信赖义务并建设管理主体准入和管理内控制度是降低代理成本问题的上上之策。