摘要
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款将优先承租权上升至法定权利层面。该项权利在保护承租人权益、维护租赁市场秩序、保障人民群众居住安定等方面极具意义。司法实践中,认定承租人优先承租权是否受到侵害,需以准确识别优先承租权的行使条件及规则为前提。行使条件方面,对于出租人是否有继续出租之意愿,可基于承租人的举证,同时考虑出租人是否进行过明确告知、租赁房屋于原租期届满后是否另行出租、另行出租的间隔时间等因素。对于同等条件,可从“相对同等”原则出发,以租赁面积、租期、租金、支付方式等条款为基础,区分影响住房租赁、商业租赁合同履行的重要因素,结合承租人是否曾有严重违约行为进行综合考量。行使规则方面,出租人是否履行通知义务、承租人是否于合理期限内作出表示为关键问题,转租情况下优先承租权的行使亦值得关注。
