摘要
城市的旧城由于年久失修，一直处于超负荷的运转状态，多数城市的旧城居住条件很差，住在旧城的居民迫切希望改善住房条件。这些旧城一直是全城的中心，即使在新城区发展很快的情况下，也还是商业繁荣、人口集中的地方。因此，在房地产业兴起的今天，旧城区就成为房地产商热衷之地。许多城市就从地价的级差效益出发，要把原来旧城中的居住和其它功能转换成商贸、办公、娱乐功能，而使地价转换为高地价，从低效益转变成高效益。于是我们在旧城拆迁改造中的规划设计中常常会遇到下面这些问题：在一些黄金地段土地应利用到何种程度？开发是安置多少商业、办公等建筑面积才合适？应保证多少居民回迁？开发公司的收益应该是多少？问题的实质是，当开发公司得到的利益过低时，开发难以实现，当开发公司的利益过高时，被拆迁户从改建中所得到的利益受到消减，从而使拆迁也难以进行。
