从土地价格的形成因素看房地产价格的调整

古典土地价格理论认为，土地作为一种有着时间价值的生产要素，其价格反映土地当期的边际产出，也反映未来期限中的价值，即贴现值。由于边际产出率是可预期的，因此房地产价格应当是基本稳定的，不会出现暴涨暴跌的情况。但是，现实情况不是如此。几乎世界上高发展的国家都有过土地价格大幅变动的历史现象。比如美国1890～1911年间，土地价格就上涨了70％；日本在20世纪80年代中期～90年代初期，土地价格也出现了大幅度上涨，1990年，日本的地价总值达到其GDP的4倍。于是经济学界开始以资产定价理论来解释土地的价格。也就是说，土地不仅具有时间价值，而且还是一种资产，具有交易收益。依据资产定价无套利规则，土地价格由其边际产出率、贴现值及附带风险的交易收益共同决定。这种交易收益，在预期土地供应紧张时会很大。这就解释了经济发展阶段地价上涨的理论问题。