带租约的房地产估价研究

案由：受法院委托评估一处营业房，因成交案例较多，以市场法为主评估出价格为470万（当时委托方明确要求不考虑租赁关系）。但后来执行的时候，承租方拿出—张租赁协议，租赁期限20年，租金共100万，已一次性付给产权人（租金大大低于市场水平），但法院认可，并要求我们考虑租约重新评估该营业房。