这份抵押合同是否有效?

一九九三年十一月甲公司欲筹建加油站,苦于无地皮,恰巧乙公司有一块地皮闲置未用,甲、乙两公司通过他们的共同主管部门调剂,将乙公司闲置的地块调给甲公司。因划拨土地,又无土地使用权证,故未办理土地手续。甲、乙两公司还就筹建中的加油站签订了联营协议。该联营协议主要条款为:加油站由甲公司出资建造,甲公司负责经营并负责一切债权债务,每年固定给乙公司利润8万元,乙公司富余人员6人由甲公司安排在加油站工作。一九九四年十二月,加油站建成。