土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议

在担保实践中，就同一标的房地产设定抵押时，抵押人将建设用地使用权与地上建筑物（以下称简“土地与房产”）分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记的情形并不少见。那么，这种土地与房产分别抵押是否合法有效？抵押效力该如何认定？两个抵押权人的优先受偿权又如何实现呢？本文专门就这一问题进行探讨分析。