名为承包实为租赁的合同是否有效?

编辑同志：新城公司与李某于2005年10月签订承包合同，约定由新城公司提供门市房一处，用于李某经营眼镜店，眼镜店内的商品及机器设备都由李某出资购买。李某按月向新城公司交纳承包费用，承包期间为3年。合同签订后，李某拖欠新城公司承包费3万元。2008年11月新城公司向法院提起诉讼，要求李某立即给付其拖欠的承包费3万元。