生命周期理论与中国住房抵押贷款方式设计

从1993年开始,我国逐步加大支持个人住房消费的比重。1997年4月29日,实施《个人住房担保贷款管理试行办法》,规定个人住房担保贷款最长期限为20年,最高额为住房价格的70％。贷款包括低利率的公积金贷款和用信贷资金发放的贷款,后者的利率在同档次固定资产贷款利率的基础上下浮一个档次执行,这一措施对于住房商品化进程具有推进作用。然而,与发达国家相比,我们的住房消费信贷规模仍显得过小,远没有满足居民购房贷款的需求,差距较大。据统计,1995年底,香港个人住房抵押贷款占商业银行贷款的30％,英国为20％—25％,美国占20％—40％。我国同期个人住房抵押贷款占国有商业银行贷款余额的比重,仅1％左右,并且不足全部房地产贷款的10％。这样的贷款规模,在一定程度上抑制了市场有效需求的形成。造成这一情况的原因之一,在于缺乏对抵押贷款方式的深入研究,实行的月均还款的单一方式,很难满足不同消费者的需求。因此,探讨灵活多样的抵押贷款方式,应是目前房地产金融领域中重点研究的内容之一。