基于Excel的房地产企业开发产品售价土地增值税筹划

我国现行土地增值税暂行条例规定：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的土地增值税税，土地增值税适用4级超率累进税率，因此，在房地产开发企业交纳的税种中，土地增值税占有较大的比重，房屋定价越高，增值额大，税率就越高，但在有些情况下价高未必利大。房地产企业在确定房屋售价时，如何处理好提高售价带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负的关系？设想建立房地产企业开发产品售价筹划数学方程式，在Excel的支撑下创建房屋售价筹划模型，通过其函数及计算功能，自动、快捷、准确测算不同等级的房屋售价临界点，在制定房屋定价时，根据不同档次的土地增值税临界点的税负效应，测算企业要承担的土地增值税税收负担，理性控制项目的增值额，使开发产品达到一个最佳价位。一、建立房屋售价筹划方程式我国土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，房屋售价筹划也应以核算项目为单位来进行。增值额=销售收入总额一扣除项目金额，土地增值率=增值额÷扣除项目金额X100％，速算扣除数额=扣除项目金额×速算扣除系数。