商品房认购书法律性质及效力分析

房地产开发商在未取得商品房预售许可证前,不能签订正式的商品房买卖合同对外销售商品房,但实践中房地产开发商往往在取得商品房预售许可证之前,与购房人先签订一个认购书,但该认购书的性质如何,是否违反我国的商品房预售许可的法律规定以及该认购书之效力如何都比较模糊从而导致大量纠纷。