凶宅、物之瑕疵担保责任和侵权责任

案例：出卖人甲与买受人乙订立房屋买卖合同之后，出卖人甲交付该房屋并完成房屋过户登记。嗣后，买受人乙无意中得知出卖人甲的妻子曾在该房屋内自缢身亡，买受人乙心生恐惧，经常夜不能寐。于是，买受人乙以凶宅为由要求解除合同和返还已付的价金，并要求出卖人承担侵权责任，赔偿买受人相关的财产损失和精神损失。 本案的关键问题有三个：（一）涉案房屋是否为凶宅；（二）是否能以凶宅为由主张物之瑕疵担保责任；（三）房屋为凶宅而引起财产损害和精神损害能否予以赔偿。