未经出租人同意的房屋转租合同效力研究——基于体系的分析

房屋转租中"未经出租人同意"可分为出租人明确表示不同意和未明确表示是否同意两种。当出租人明确表示不同意转租时,该转租属无权处分;当出租人未明确表示是否同意时,依学说而不同。我国现行立法对该类转租未给出明确而统一的态度。在实践与学说中对该类合同的效力主要有无效说、效力待定说、有效说和可解除说四种态度。而该类合同除次承租人与承租人恶意串通外,均应认定为有效合同。该问题的处理本质是出租人与次承租人的利益平衡,应以其各自的行为谨慎程度为依据结合瑕疵担保制度综合规制。