民事执行程序中买卖不破租赁规则的适用

买卖不破租赁规则创设的初衷是保护弱势承租人的合法权益,但由于当前我国立法的缺失和制度的漏洞,债务人通过串通案外人设定虚假租赁,使租赁成为其与债权人乃至法院谈判与对抗的筹码,债权人的权利被进一步削减甚至无法实现,司法裁判的权威与公信力也将受到严重损害。因此,租赁权要获得对抗不特定第三人的效力,必须符合"权利对于第三人之对抗效力与权利之公示作用应相伴而生"的民法基本原理。在现行法律框架之下,结合执行实践经验,可以赋予登记、占有、公证、诉讼等方式以公示公信的效力,案外人所主张的租赁符合这些公示方式的,应当认定其效力;执行法院决定对租赁予以保护的,应当以承受主义为原则,但承租人另有主张的除外。