转型之殇:从投资阶段走向创新时代的房地产

2016年中国房地产市场开始出现房价涨落并存的分化发展趋势,按照美国著名经济学家波特关于经济发展的资源驱动、投资驱动、创新驱动和财富驱动四个阶段划分,处在创新阶段的创新性城市和区域,以及处在投资阶段后期的城市基础设施完善和公共服务好的城市和区域,房价均出现不同程度的上扬;而工业城市则楼市稳定、部分资源城市房地产去库存任务艰巨。从需求侧角度看,房地产的分化与城市发展阶段非常吻合。从供给侧角度看,在资源、资产和资本等经济要素供给中,全球和中国的矿产等资源价格普遍低迷和供给过剩,需要去库存;除房地产以外的资产质量和价格也不高;资本流动性更加泛滥。房地产的需求分化实际是供给侧的住房等固定资产供应质量的分化。因此,提升房地产的固定资产质量,扩大优质房地产资产的供应成为关键。提升资产质量的方法包括:房地产供应结构调整、房地产配套完善、物业管理采用现代化科技手段等。中共十八届三中全会的决议明确肯定,要让市场在资源配置中发挥决定性的作用。在过去30年国有资产民营化的基础上,应该鼓励扩大民间资本的供应和配置,通过市场提升资产质量、平抑房地产市场价格,以此改善和提升居民居住水平,同时增加居民财富,实现藏富于民。