房屋租赁中的擅自转租问题刍议

在我国,承租人要将租赁的房屋转租给他人,必须经过出租人的同意,否则即为擅自转租行为,承租人与次承租人之间为擅自转租签订的合同为擅自转租合同。擅自转租行为的性质不会对擅自转租合同的性质构成影响。无论对擅自转租行为如何界定,都应认定擅自转租合同的有效性。擅自转租的法律关系中,承租人将房屋擅自转租的行为是违约行为,出租人可以解除合同;但房屋在被次承租人占有期间,出租人尚未行使解除权时,因不可归责于次债务人的事由致使房屋损毁,由承租人来承担赔偿责任;且出租人能够基于物权要求返还房屋。但是,次承租人对租赁物的占用和使用是有合法依据的,出租人的权益并没有受到损害,因而也就不享有不当得利请求权。