小产权房现实与政策要求的背离——基于制度分析与发展(IAD)框架的商榷意见

小产权房的开发与交易自产生之日起就被禁止,但它却在高压政策下顽强发展,形成了现实与政策要求之间的冲突。小产权房问题也在从未间断的争论中不断升级,特别是伴随"共有产权房"和"集体建设用地建设租赁住房"试点政策的提出,对小产权房存废的讨论愈加激烈。基于制度分析与发展的框架进行研究,可对小产权房政策制定的主体及情境进行剖析,并发现现行小产权房政策不仅没有达到管理目标,还损害了中央政府的"政绩合法性"。中央政府的实际行为与目标的分离,是导致小产权房现实与政策要求之间冲突的根本原因,土地要素相对价格上涨而政府土地补偿款较低的现状、耕地保护观念偏向和城乡二元土地制度的存在,则表现为三个诱因。应从这三个外生变量着手,提高补偿标准,提升工业用地和城市建设用地的集约水平以及农业化水平来保护耕地,修改关于土地用途管制的相关规定,赋予农村集体经济组织建设用地使用权和宅基地处分权,并尽快改革城乡二元土地制度,加快建立城乡统一的建设用地市场。