预约合同中同时履行抗辩权适用研究

预约合同中,在签订正式的房屋买卖合同时,购房人发现其将要购买的房屋不适宜居住甚至不能居住,此时其就会陷入尴尬局面:按时签订房屋买卖合同,对其不公平;不按时签订房屋买卖合同,又会违反预约合同,进而需要承担违约责任。现实中,购房人当然不会去签订合同,法官则会认定购房人构成违约,至于房屋的瑕疵,待正式的房屋买卖合同签订之后,再去追究房地产开发商的违约责任。如此解决问题,不利于纠纷的一次性解决,致使司法资源的再次启动。预约合同中,房屋的质量保证作为预约合同中房地产开发商的从合同义务,基于对实现合同目的有实质影响的从合同义务的瑕疵履行,以及同时履行抗辩权的功能及价值,进而引入同时履行抗辩权,使得购房人对于房地产开发商进行延期的抗辩,避免陷入不公的窘境,进而法院作出同时履行判决,平衡双方利益。