擅自转租合同效力案件的审理思路

Trial Thoughts of Unauthorized Subletting Contract Effect Cases

擅自转租涉及出租人、承租人、次承租人三方利益的保护与平衡。因法律未对擅自转租合同效力作出正面评价,加之擅自转租涉及是否属无权处分的问题,就擅自转租合同的效力,长期存在一定争议。擅自转租并非直接引起物权变动的行为,在物权法已经确立了物权变动的原因行为与物权变动的效果相分离之区别对待原则基础上,有必要对合同法第五十一条作进一步解释,即不应因物权变动的效果未发生而否定债权合同的效力。转租合同只要依法成立,且不具备合同法第五十二条所列合同无效的事由,对合同效力即应给予肯定评价。出租人解除租赁合同不影响转租合同的效力,司法实践中应严格把握合同相对性原则,法院不必主动审查出租人对转租行为的意见,转租合同的效力不应因出租人对转租行为的意见受到影响。