房地产企业破产重整实务问题研究(八)——“以房抵债”问题(上)

"以房抵债",即出借人为了保证债权的实现,在签订民间借贷合同的同时或者之后,又与借款人签订商品房买卖合同,约定一旦借款人到期未能偿还本金和利息,出借人即可要求履行商品房买卖合同,转移商品房的所有权,到不动产管理部门办理网签手续(或预告登记),司法实务中,俗称"网签户"。房地产破产实务中,"以房抵债"问题相当突出,成为房企破产需要解决的难题。对于"网签户"以及"以房抵债"法律效力,我国法律无明确规定。最高人民法院为解决司法实务中的混乱状态,也作出相应的司法解释,但因为"以房抵债"非常复杂,司法解释仍未能根本解决"以房抵债"问题。本文中着重阐述"以房抵债"问题在司法实践中遇到的争议与困难,结合案例,对"以房抵债"在房企破产实务中的特殊性进行阐述,对"以房抵债"的解决路径作深入地探讨。