借名买房行为的成因和效力

一、借名买房现象分析(一)借名买房行为的定义当前司法实践中,目前普遍接受的观点为:借名买房行为是指实际购房人基于限购、限贷、避税等原因,经与具备购房资格的他人即名义购房人协商,由名义购房人与房屋出售人签署房屋买卖合同,实际购房人支付购房资金,将房屋登记在名义购房人名下,双方约定房屋及各项权能归实际购房人所有的行为。其中,实际购房人被称为“借名人”,名义购房人被称为“出名人”。(二)借名买房行为的成因鉴于房屋作为普通百姓生活的必需品和最重要的财产,结合中国熟人社会的属性特征,借名买房行为多见于发生在亲戚、朋友、同事等熟人之间,具体导致出现这一社会现象的成因很多,常见的有以下三种原因:1、实际购房人因国家政策性限制不具备购房资格。如因“限购令”的出台,不符合购买首套房或二套房等条件的实际购房人借用他人名义买房;如政府针对低收入人群推出的经济适用房等政策性保障住房,对购买此类房屋人群的身份、收入等方面设定了必要条件,不具备购房资格的人借用符合条件的人名义购买。2、实际购房人出于贷款、避税、优惠政策等方面的需要。如因“限贷令”致使商业贷款额度、利率发生重大变化,实际购房人凭银行发放的贷款无能力支付购房资金,因此借用他人名义购房;如无办理公积金贷款资格的人为享受公积金贷款政策,借用别人名义购房;如有的父母为逃避将来可能开征的遗产税,在购房时直接登记在子女名下;如有的单位团购买房,单位职工享受一定的优惠政策,不享受优惠政策的人借用单位职员名义购房。