住房资本化的危害性辨析及其政策启示

Analysis of the Harmfulness of Housing Capitalization and Its Policy Implications

居民住房是必需的生活资料,非资本性是住房与工业和商业用房的本质区别。住房资本化是指将住房由作为自住保障的消费品转为投资品,并通过资本的杠杆融资而将风险因素注入住房市场。提出住房资本化的概念不是要标新立异,而是更为科学地研究住房市场运行和调节问题,为实现"房子是用来住的"的本源功能提供理论依据。第一,住房资本化不是住房市场化的必然选择。要摒弃资本思维和资本崇拜观,坚定地推动住房市场去资本化,对住房的非自住性投资设置更为严格的融资限制,落实"房子是用来住的"消费品属性。第二,住房资本泡沫长期化对实体经济危害很大。要积极推进住房市场的供给侧结构性改革,以持续去泡沫促进住房价值回归,把资本从住房投资暴利中释放出来,加大对实体经济发展的金融支持。第三,当前住房市场有效需求处于不稳定的状态之中。由于我国住房需求系统输入方缺乏有效控制、而输出方缺乏负反馈的约束,因此,要对住房投资需求提前进行控制,尽快出台具有负反馈效应的政策措施。第四,对资本缺乏约束必将导致住房由资本定价。所以,决不能由资本主导住房的供求,要促进个人居民住房价格形成机制逐步由资本定价向成本定价回归,扭转资本与劳动在价值分配中的位置,促进价值分配和社会财富向劳动倾斜,从而为激发劳动积极性和科技创新创造有利条件。