收益还原法中房地出租方式下房屋折旧费问题再探讨

Problem of House Depreciation Fee under Rental of Real Estate in Revenue Reduction Method

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014),房地出租方式下,房地年总费用是指利用房地产进行经营活动时正常合理的必要年支出,那么房屋年折旧费并非进行经营活动时的必要支出,在计算房地年总费用时将房屋年折旧费计入是否正确?针对这一问题,笔者曾撰文对此进行过论述,认为在计算房地年总费用时不应包含房屋年折旧费。经过几年的执业,笔者对此问题又有了一些新的认识,认为土地收益期限不同,房屋年折旧费是否作为房地年总费用的构成项予以扣除的处理方式亦有所不同。本文从收益还原法的基本原理入手,基于持续使用假设对其进行了系统分析,提出了在简化处理的考虑下不同土地收益期限情况下房屋年折旧费的处理方式,并在此基础上扩展开来,探讨了长寿命项目与短寿命项目的折旧费扣除问题,最后通过一个实例比较了不同的折旧费处理方式对估价结果所产生的影响。