物业服务合同争议的梳理与合同效力探析

随着城市住宅小区规范化自治管理体制的形成,近年来围绕物业服务的争议也不断增加。物业服务合同是物业服务的主要法律依据,合同的成立与效力也成为解决物业纠纷的最根本问题。实践中,物业服务合同订立的具体情形不同,其法律后果也不同,其中,先签订物业服务合同后成立物业服务公司的物业合同不符合民事法律行为成立条件,物业服务合同不成立,但尚未成立的物业公司履行合同义务,提供物业服务,业主受益的,形成事实上的物业服务关系,仍受到法律保护;小区业主委员会没有经过小区业主大会选举或者选举产生后任期届满未重新选举的,不具备民事主体资格,物业服务合同无效;物业所在地的居民委员会在街道办事处指导下与物业企业签订的物业服务合同,属于特殊法人的法定职责,合同有效,但此类物业服务合同仅限于物业服务的主要条款,即物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等,不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容,因此,合同中的仲裁条款不成立,合同争议应当通过诉讼方式解决;对于事实上形成物业服务合同关系不应当包含书面合同中的仲裁条款,其争议应当通过诉讼方式解决。