冒名出卖他人不动产的法律分析

A Legal Analysis of Selling Real Estate under Other's Name

冒名出卖他人不动产的法律适用应注意平衡所有人与受让人的利益。简单适用代理或善意取得制度均存在偏向一方的缺陷。不动产善意取得制度应以登记簿公信力为基础,善意取决于受让人知不知道登记簿存在错误。冒名人不是登记簿上登记的权利人,冒名人不能以登记簿上的记载作为自己拥有涉案房产的根据,受让人也不能以登记簿记载就信赖冒名人就是真实权利人。冒名出卖他人不动产应当适用物权行为理论。一方面,区分债权行为和物权行为,行为人与受让人之间的合约有效,以保护受让人的可得利益;另一方面,遵守形式主义原则,缺失真实权利人(登记权利人)的物权意思表示的物权变动不成立,受让人不能取得物权。