承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定——《房屋租赁司法解释》第18条之适用与完善

Determination of the Compensation Liability of Lessee and Sublessee who Overdue Return the Leasehold——the Application and perfection about Acticle 18 of the Judicial Interpretation on the Lease Contracts on Urban Buildings

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)第18条规定,次承租人逾期腾房的,出租人有权请求其支付占有使用费。但该司法解释在请求权基础、承租人诉讼地位、诉讼进程安排、使用费具体标准等方面语焉不详,需要深入研究,统一执法标准,进而完善这一规定。本案例为此类纠纷之典型案例。我们认为,出租人应依据合同法上请求权,而非物权返还请求权、不当得利返还请求权,作为其诉讼的请求权基础,并可通过行使债权人代位权,直接要求承租人及次承租人共同承担返还租赁物并赔偿损失之责任。就赔偿标准而言,我们应遵循"填平原则",出租人请求按市场价赔偿使用费损失的,法院应予支持,出租人有其他损失的,亦有权获得赔偿。