不动产物权变动二阶模式的理念与司法技术

The Idea and Judicial Technique of The Two-Order Mode of Real Right Alteration

《买卖合同司法解释》颁布后,无权处分的审理思路从"合同无效+缔约过失责任"变为"合同有效+违约责任",无权处分的,即使合同有效也无法履行。我国现行的不动产物权变动模式为"基础法律关系+物权变动公示"。两个层次相互区分,依次递进;又相互关联,因果相依。第一层次是基础法律关系,即买卖合同的效力等问题;在此基础上才有第二层次的问题,即物权变动的结果。区分二层次,可以理解有效合同不能履行的问题。实践中的两个常见谬误:一是将二者相混淆;二是按物权行为独立性、无因性理论将二者绝对区分。总结审理经验,对买卖合同涉及无权处分的案件可以应用"三步审查法":第一步:查合同效力。以无权处分为由主张买卖合同无效不予支持,但其他涉及合同效力的问题不容回避。第二步:查无权处分。要对共有人是否知情、是否同意进行审查。最大困难是举证问题。第三步:查善意取得。如果无权处分成立,则要对买受人是否构成善意取得进行审查,审查的重点是买受人是否构成善意和交易价格是否合理。