农村住房反向抵押的法律障碍与实现路径研究

Research on Legal Obstacles and Realization Paths of Rural Hous ing Reverse Mortgage

资金短缺一直是制约我国农村养老水平提升的主要障碍,亟需通过多种途径弥补农村养老资金不足的问题.住房反向抵押作为一种以房融资的自助养老模式,能够有效弥补我国农村养老资金缺口、拓宽农村老年人养老金收入渠道.然而,在我国现行的宅基地制度与农村住房抵押规则下,以农村住房进行反向抵押仍存在法律上的障碍:一是宅基地使用权财产属性的缺失使得抵质押权难以实现;二是宅基地使用权的期限不明确,难以对其市场价值进行评估;三是住房反向抵押规则与现有农村住房抵押规则相冲突,受让人范围限制较大.基于我国宅基地制度与农村住房反向抵押养老保险试点,农村住房反向抵押具有法理上的可行性和政策上的可行性,且对于满足农村养老需求具有重要意义.为进一步推广农村住房反向抵押、缓解农村地区养老压力,一是要结合宅基地"三权分置"改革,建立健全宅基地使用权期限制度,二是要引入"居住权"并调整住房反向抵押规则,三是要扩大农村住房抵押物处置受让人范围,四是要建立健全宅基地价值评估制度.