住宅建设用地使用权有偿续期的规则设计

中国《物权法》第149条第一款对住宅建设用地使用权续期问题并没有实质的规范作用,适用不免捉襟见肘。该问题关乎不同群体和个人利益的平衡,现今已公布的《民法典草案》在物权编对该问题规定引发了颇多争议。我们应根据该问题的法理与实证经验、域外经验的借镜等,进行利益平衡,探寻适合中国现阶段解决续期问题的合理规则。住宅建设用地使用续期规则应包括过程规则和后续辅助规则。当期限到期之时,实行有偿有期限分档续期,辅之以相应的退出规则(折抵规则+回购规则)、价格规则、减免规则、房屋处置规则(包括例外情形)和后续保障规则,平衡国家土地所有权和住宅建设用地使用权人的房屋所有权之间的利益关系,亦具有可操作性,达到该权顺利续期,进而使权利人保有其权利,抑或是在得到相应的补偿之后退出的良好效果。