涉不交吉司法拍卖的执行

Enforcement of Judicial Auction Involving Existing Tenancy

内容提要不交吉司法拍卖房屋成交之后,原占有人继续占有房屋,买受人是否有权要求腾退房屋?买受人应该向执行法院提出执行异议,还是应另行起诉要求排除妨害?法院在委托拍卖前是否有义务移交房屋?法院应如何区别应当移交与不移交房屋的法定情形?如何给予买受人司法救济?上述问题均是不交吉司法拍卖房屋纠纷的常见问题。本文通过对司法拍卖行为的性质以及法拍房的物权性质的分析,参照法律与司法解释,并结合各地法院强制执行的实际做法,说明法院对此类法拍房纠纷的应有处理原则,即执行法院原则上应先完成腾空房屋再交由司法拍卖。买受人在执行程序中未能取得房屋,另行提起的腾房诉讼,法院应予以受理并支持。