瑕疵在建工程抵押能否对抗房屋买受人

案例2009年甲公司取得一宗建设用地用于开发(以下简称“案涉项目”),并取得了商品房预销售许可证。2010年3月,甲公司与乙典当公司签订合同,约定乙公司向甲公司支付当金800万元,甲公司以案涉项目在建工程2200平方米建筑及土地使用权抵押,期限三年。双方签订借款合同及抵押合同后到公证处办理了具有强制执行力的公证债权文书,随后到登记机构办理了抵押登记。2010年12月,案涉项目竣工。2013年2月,杨某与甲公司签订商品房买卖合同,约定购买案涉项目中的1-25号房产(面积为132平方米的商铺,房价70万元,以下简称“案涉房产”)。合同签订后,杨某缴纳了全部房款、税费和维修基金,甲公司将案涉房产交付杨某实际占有使用至今,但未办理过户。