基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)会计处理辨析

基础设施公募REITs产品架构设计标准化,财务会计核算要点和难点也具有典型性和同质性。作为资本市场的新生产品,当前各方热议三个相互关联的典型会计问题,主要包括:REITs取得的份额持有人的出资是否符合会计准则有关权益的定义;原始权益人在将基础设施项目处置给公募REITs后是否丧失了控制权,即原始权益人是否能够实现“出表”;原始权益人转入REITs的基础资产是否构成会计准则所定义的“业务”。本文结合企业会计准则有关规定对上述问题进行分析,从金融工具列报准则有关是否具有交付现金或金融资产义务规定而言,份额持有人的出资作为负债核算更符合当前准则核算要求,但核算结果与宏观政策的初衷可能存在一定偏差;原始权益人是否能实现“出表”的核心判断是识别公募REITs的相关活动,结合原始权益人持有的份额比例,判断基金管理人是以主要责任人还是代理人的身份行使其持有的权利;针对基础资产是否构成业务的问题,满足发行条件的基础设施项目均已实际投产运营,有经营所必要的特许经营权、技术及生产设备,并形成了成熟的业务流程和管理经验,此类基础设施项目被认定为业务的可能性较大。