强制催缴房屋租金的司法应对

Judicial Response to Compulsory Call-up of House Rent

对于承租人违反租金支付义务时出租人可采取的行为,民法典相较于合同法将“要求”支付租金修改为“请求”支付租金,在用语更加规范的同时,也暗含出租人催繳租金行为不宜过于刚性的意旨。现实中,出租人常采用断水、断电等强制手段催缴租金,似构成对民法典规范逻辑的违背,但其效力及后果不应一概而论。若双方未对催缴方式作任何约定,则强制催缴行为可视为行使同时履行抗辩权,其行使需满足一系列限制条件;若双方明确约定强制催缴方式,则应判断该约定的效力、当事人是否符合适约条件及权利行使是否适当等,进而判定出租人催缴手段的正当性。断水、断电等强制催缴措施会导致合同处在类似于解除的状态,此时若出租人放任损失扩大而不解除合同,其对损失扩大部分承担赔偿责任。