先抵押后租赁情形下带租拍卖执行异议的检视与优化

Inspection and Optimization of Enforcement Objection to Auction with Rent in Case of Leasing after Mortgage

先抵押后租赁情形下承租人带租拍卖执行异议存在审查程序失范、裁判路径失范和租赁权继续存在对在先抵押权实现的影响判定失范等问题。善意文明执行理念下,实现不动产抵押权时,应最大限度减少对承租人权益的影响。审查程序上,应将先抵押后租赁情形下承租人提出的带租拍卖执行异议,作为执行标的异议审查;裁判路径上,最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖变卖财产规定》)第28条第2款与《关于审理城镇房屋租赁合同糾纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同解释》)第14条之间属于特别规定与一般规定的关系,应将租赁权继续存在影响在先抵押权实现作为涤除租赁权的标准;具体方法上,可以结合实际选择评估价格比较法、先行带租拍卖法、双重同时报价法或书面承诺保价法,判断租赁权继续对在先抵押权实现的影响。