摘要
2022年,我国宏观经济面临下行压力,同时多地疫情频发,房地产行业面临前所未有之挑战,行业风险进一步暴露。房企违约增加,在下半年进一步演化为部分城市的保交楼风险,购房者、房企、金融机构、施工单位、供应链上下游都牵涉其中。另一方面,由于消费者购房的行为更趋谨慎,导致销售下行、投资下行、开竣工下行,各地土拍市场表现冷淡。2022年地产风险暴露的原因是多方面的,也是必然的。从2018年开始,资管新规限制了房企的表外融资;2020年三条红线之后,房企有息负债又受到限制,地产融资逐渐枯竭且长时间处于收紧的状态,叠加一直没有彻底化解的疫情风险,消费者信心不足,风险偏好上升,销售开始走低,加剧了房企流动性紧张。当外部信用环境急剧变化后,一系列风险逐渐暴露,又引发了更多的连锁反应。2022年房地产的危机是内外因共同作用的结果,但也激发了政策的转向,2022年初以来,需求端政策及信贷环境不断优化,四季度多个监管部门接连释放重磅利好,从供需两侧优化政策,稳定房地产预期。同时,地产融资环境开始好转。2023年,在扩大内需和稳地产的政策环境下,相信地产会实现软着陆。然而,房地产的彻底复苏是一条充满荆棘险阻之路,预期的扭转并非一日之功。预计在宏观经济波动的情况下,“稳需求”和“促内需”将是多数城市的主要施政目标。行业整体复苏的支撑度依旧有限,房地产销售和投资将在底部继续徘徊一段时间,房企的现金流情况不会迅速扭转。2023年销售和投资规模可能会继续缩量。“保交楼”是贯穿于2023年的重点。
