《民法典》视域下预告登记的适用困境与破解路径

预告登记在防范出卖人“一房二卖”以及为银行等金融机构提供抵押担保等方面发挥着重要作用。但《民法典》第221条“按照约定”的要件要求阻碍了预告登记的适用。此外,预告登记与网签备案存在部分功能重叠以及预抵押登记不具备优先受偿效力等因素使预告登记陷入了适用困境。为实现预告登记的立法初衷,一是宜将《民法典》第221条“按照约定”的要件要求视为法律漏洞予以填补并结合《民法典》格式条款内容控制的规定进行救济;二是与网签备案并轨同时将预告登记条款补充到预售合同范本;三是在满足一定条件下承认抵押权预告登记具有确定权利顺位的效力,以期突破预告登记的适用困境。