商品房交易模式:预售制与现售制的比较和改进

Commercial Housing Transaction Mode:Comparison and Improvement between Pre-sale and Cash Sale

中国商品房交易经历了从单一化的现售模式到预售与现售并存、预售模式独大的变化。预售模式容易诱发房地产开发商的道德风险和机会主义行为,现售模式则会间接促成对购房者的隐性歧视和区别对待,由此引发的结构化风险不容小觑。虽然当前社会上对于推行现售模式的呼声越来越高,但是有些研究认为预售模式与部分商品房的烂尾现象并无直接关系。商品房现售模式与预售模式的制度定位与分工不同,共同服务于房地产市场健康发展的大局。鉴于房地产企业大规模违约可能将风险传导至银行等金融机构并酝酿系统性金融风险,有必要从制度和机制层面优化商品房交易模式。一方面,当前不宜轻言废止预售模式,而应进一步完善预售模式的违约预防机制和风险化解机制;另一方面,应当明确现售模式的上位法适用依据,完善金融市场融资工具和风险分担安排,引导优质金融资源与优质房地产企业相匹配,促进现售模式在规范化的道路上有序发展。