商品房预售资金监管制度的法经济学分析

Legal and Economic Analysis of the Supervision System for Presale Funds of Commercial Housing

根据党的二十大“保障与改善民生”与“房住不炒”精神,政府部门积极做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作。但是,商品房预售的主要风险在于预售资金监管风险,而商品房预售资金监管立法阙如是造成这一风险的主要原因。基于政府规制理论,监管体制宜选择多元主体共同监管。基于监管成本分析,监管资金范围宜采取“工程建设费用+部分利润”。基于监管人工成本视角,监管程序与权责应如下:第一,工程建设进度及质量勘验环节,具体权责包括工程监理机构的实质勘验工程+行政机关的形式审查材料与现场检查工程;第二,预售资金支取环节,具体权责是监管银行形式审查材料与直接划拨资金;第三,预售资金使用监督与信息披露环节,具体权责是行政机关监控资金使用与披露信息+购房者的监督权。