宅基地使用权抵押的制度困境与权利实现

The Institutional Dilemma and Realization of the Right of Homestead Use Right Mortgage

宅基地使用权是一项不完整的财产权.宅基地使用权的功能正在由社会保障向财产价值倾斜,宅基地使用权法外抵押和非试点地区适用抵押规则的现象普遍,一味的禁止不如更好地规制.民事习惯包括传统民事习惯和法政策,对宅基地使用权抵押具有缓和作用.通过法律解释的方法明确《民法典》第10条对第399条第2款的“总领”地位,即第399条第2款“但书”应当包括习惯法.民事习惯对现行法具有补充作用,有利于逐步缓解宅基地使用权抵押的二元分化局面,形成统一的宅基地使用权抵押法律规范体系.抵押权的实现要遵循不得重复抵押规则、所有权性质不变规则和村集体同意规则,应当以经债权人同意可以改换抵押物、允许村集体回购、强制管理、以宅基地使用权入股城乡合作经营的方式处置抵押物.