商品房消费者优先权与抵押权冲突的裁判进路

Judgment Progress in the Conflict between Consumer Priorities of Commodity Houses and Mortgage Rights

根据物权优于债权的原则,执行程序中物权期待权不得排除抵押权的执行,但商品房消费者出于居住需求购买商品房而产生的物权期待权自一般物权期待权中脱离出来,突破了物权优先性的法律教义框架,落入价值顺位更高的生存权范畴。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条确立了商品房消费者优先权制度的3个构成要件。保护商品房消费者优先权具有政策倾向,但必须审慎对待,严格把握,以免动摇抵押权的根基。此类案件正日益成为案外人异议案件的重要组成部分,但由于缺乏细则性规定,司法实践中出现了大量争议。本文在调阅大量案例的基础上梳理出该制度适用中存在的主要问题,并有针对性地提出合理裁判规则。