房地产企业破产程序中的权利冲突与优先顺位——以不动产抵押权为中心的类型化分析

与不动产抵押权相关的权利冲突是房地产企业破产程序中权利冲突的典型。在房地产项目续建融资环节,为了鼓励融资行为,对于为重整融资而新设的抵押权,在特定条件下可以优先于既有抵押权。在楼房交付环节,相关司法解释赋予商品房消费者在破产程序中对抵押权人的优先权,相当于赋予商品房消费者涤除权。类似地,拆迁人特种债权蕴含着特定价值考量,只要符合拆迁安置补偿背景和房屋特定条件,被拆迁人特种债权即具有优先于不动产抵押权的效力。在债权申报确认环节,房地产企业多存在欠税情形,《税收征收管理法》第45条应被限制适用,税收优先权不得优先于不动产抵押权,其根本原因在于税收优先权缺乏妥当公示。