我国房屋养老金制度:背景与框架

房屋安全既是城市安全运行的重要组成部分,也是人民“安居”的重要保障。为破解房屋安全管理难题,强化房屋全生命周期的安全保障,应加快研究完善房屋安全全生命周期管理制度,包括研究建立房屋养老金制度。本文聚焦房屋养老金制度“为什么建”“建什么”“如何建”,梳理地方有益探索实践,重点分析房屋养老金资金来源和如何实施管理等关键问题,提出由公共账户、个人账户、补充账户三个账户组成的房屋养老金制度设计框架,明确房屋养老金的主要资金来源、适用范围、统筹使用等内容,进而提出有序推进房屋养老金制度实施的政策建议。

我国住房制度演进历程:成效、问题及改革

本文回顾了我国住房制度从福利分房到市场化改革的基本历程。在此基础上,对改革的成效、深化改革的建议作了阐述。回顾历史表明,在坚持市场化和“房住不炒”的总体原则下,无论是“九八”房改提出的基于不同收入人群的分类供给思路,还是党的十九大提出的多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革的目标都是住房供应体系的多层次、广覆盖、可持续,实现方式都是围绕这一住房制度,在土地、财税、金融等方面的综合配套,系统推进。

“认房认贷”政策放松对房地产市场影响效应分析——基于住房交易挤出的视角

明晰需求端政策调控对二手房和新房市场的影响效应具有重要的现实意义。本文以“认房认贷”政策作为研究对象,运用时间断点回归模型,分析2022年部分二三线城市“认房认贷”政策放松对二手房和新房成交量价的影响以及两个子市场的联动规律,并进一步检验政策放松的空间挤出效应。研究发现,“认房认贷”政策放松显著增加了二手房的成交量,并减缓了二手房成交价格的下行趋势,但政策生效存在1~2个月的时滞。然而,二手房市场流动性增强挤出了新房市场的改善性住房需求,使得大户型新房成交量显著减少,并带来当期新房成交价格的下降。此外,高能级城市“认房认贷”政策的放松对周边低能级城市住房交易有较强的挤出效应,对小中大户型的新房交易均有持续显著的抑制效果。据此提出要因城施策引导刚性和改善性购房者分流。

居有其屋,劳而不倦:保障性住房与流动人口过度劳动

就业和住房问题一直是流动人口在城市发展中的重要议题。面对就业市场中日益突出的过度劳动现象,基于住房保障的视角,探究保障性住房对流动人口过度劳动的影响。研究发现,保障性住房有效降低了流动人口过度劳动发生的概率,并缩减其超时劳动时间。机制分析表明,保障性住房缓解过度劳动的关键在于增强流动人口的社会融入感以及增加获得健康教育的机会。异质性分析显示,保障性住房在“乡—城”流动人口、低人力资本群体以及新生代农民工中的过劳减缓力度更大。拓展性分析得出,大城市中保障性住房显著缓解了过度劳动问题,公租房相比自购保障性住房的过劳减缓效果更显著。在扩大保障性住房供给的政策背景下,研究结论为完善住房保障制度提供了有益参考,也为维护流动人口劳动保障权益提供了经验支撑。

个人住房房产税和限购政策对房价的影响:基于重庆房产税试点的经验证据

随着我国房地产市场的快速发展,房价问题曾一度成为社会关注的焦点;然而在当前的房地产低迷背景下,政府正致力于稳定市场发展,促进经济的平稳运行。以2011年我国个人住房房产税试点改革为背景,本文旨在探讨个人住房房产税和限购政策对房价的具体影响,旨在为当下房地产市场的稳定发展提供对策建议。基于我国34个主要城市的统计数据,采用合成控制法与双重差分法等方法对重庆房产税试点政策与限购措施的效果进行比较分析。研究发现,个人住房房产税长期征收有助于防止房价过快上涨和减少价格波动,使重庆住宅商品房和高档住宅商品房价格相对潜在价格分别下降139.4—436.84元/平方米和180.18—2493.74元/平方米。然而,房产税对非高档住宅商品房价格上涨的抑制作用有限,而限购政策仅在实施期间对房价有明显调控作用。在当前市场调整期,通过调控市场供需关系和优化资源配置,科学优化税收政策,强化政策稳定性和连续性,积极引导市场预期,避免市场过度波动,为房地产市场营造稳定健康的发展环境。长期来看,房产税将是构建我国房地产市场长效机制的重要组成部分和实现我国房地产市场平稳发展的关键影响因素。

新形势下房地产用地供应制度优化研究——基于4W制度分析框架

当前,我国房地产市场供求关系已经发生重大变化,亟须在新形势下研究优化完善房地产用地供应制度。通过构建由制度目标(Why)、供应对象(What)、供应主体(Who)和供应方式(How)构成的房地产用地供应制度4W分析框架,解析当前房地产用地制度中供应结构与需求错配、供应主体单一、供应方式推高用地成本等方面的问题。审慎借鉴日本、美国、新加坡等国家和地区经验并结合我国实际,建议在供应对象上,建立人房地钱要素联动机制,合理增加人口净流入地区住宅用地供应,优化空间布局。在供应主体上,构建多主体供应格局,完善商办等存量非居住用地用途调整机制。在供应方式上,调整土地拍卖标准,探索优化适应租赁住房和现房销售的土地供应机制。

补房、补钱还是补券——供求关系新变化与住房保障政策选择

住房补贴政策工具一般包括供给侧的补房以及需求侧的补钱、补券三类。从政策效率来看,补房、补券等住房专项补贴的政府支出成本高于直接补钱,但对住房福利的改善程度优于补钱。补券和补房均在一定程度上导致社会总体效益的无谓损失,但补券在缓解社会分割、提升合意租赁住房供应以及促进职住平衡方面的效果要优于补房。从政策适用条件来看,发达经济体住房补贴政策的演变历史表明,补房是住房总体短缺时的合理策略,住房总体短缺显著缓解后,补券可作为精准的租赁支持政策,而补钱则主要着眼于改善贫困家庭的整体生活水平。面对供求关系的历史性新变化,不同城市住房保障策略选择需因地制宜、因时制宜:在住房缺口较大城市的首要任务是补房,但要重视盘活存量;在住房供求总体平衡或住房供过于求的城市不妨试点补券;对于贫困的低收入家庭重点是补钱。

房地产税制改革的生成逻辑、实践模式及优化路径

自2003年“物业税”改革以来,房地产税立法悬而未决已逾二十年,足以见其进程之艰。鉴于各种现实原因,短期内在全国范围建立统一适用的房地产税制尚不切实际,这正是改革试点的应有之义。相较于以往先行制定“暂行类”行政法规的推进思路,全国人大常委会授权立法的运作路径无疑具有实践上的优越性。为此,应坚持在法治轨道上推进房地产税改革试点工作。在授权合法有据的前提下,合理的税制设计、健全的监管制度对改革增益良多。随着顶层设计的不断丰富与完善,房地产税制改革必将行稳致远,并为后续衔接正式立法积累经验,创造条件。

住房公积金制度:发展历程、运行特征与政策启示

住房公积金是推进中国式现代化的重要制度保障。本文在梳理其制度发展历程的基础上,运用住房公积金年度报告数据,分析其运行特征:一是覆盖面不断扩大;二是缴存规模持续增长;三是使用效率逐步提高;四是区域分化增大;五是数字化不断加强。在此基础上,分别从缴存面扩大、优化使用政策、加强区域协调发展、提升数字化服务和加强多元化功能等方面提出相应政策启示。本文的结论为住房公积金制度进一步改革和优化提供了经验借鉴。

低收入家庭住房需求特征与住房保障研究——来自广州的实证分析

采取定性分析与定量研究相结合、理论研究与实证研究相结合的研究方法,以广州低收入住房困难家庭住房普查作为研究的切入点,运用问卷调查、入户访问等方法收集数据,并应用SPSS软件对相关数据进行了分析。通过深度的数据挖掘,获得了对城市低收入住房困难家庭住房状况与需求特征的清晰认识,同时在此基础上,提出了解决低收入家庭住房问题的相关建议。

住房养老金公共账户制度的理论基础和现实路径选择

本文从凸显社会主义制度优越性、实现共同富裕、弥补实物和制度欠账、行业内外协调平衡这四个角度论证了建立房屋养老金公共账户的必要性。提出统筹推进住房养老金公共账户和个人账户改革;搭建制度框架,积极试点;大力支持住房体检先进科技、引导社会舆论等四项建议。

保障性住房@城市

中央政府这几年非常重视保障性住房建设,特别是今年以来,住建部在大力督办这件事情。保障性住房建设是维护社会公平、保持社会长治久安的一项重要举措。在过去的计划经济年代,城镇搞福利分房,住房有一定的保障,但是保障水平不高。实行市场经济后,住房供应走向市场化是必然的。1998年进行的全面房改,较为彻底地改变了福利分房的做法。

基于顾客选择的自提点选址双层规划模型

顾客选择行为影响配送企业自提点网络的运作效率。运用前景理论和MNL模型,分别刻画顾客对送货上门存在的依赖心理和缺乏准确计算能力评估自提服务损失价值的有限理性行为。将配送服务模拟成不同的排队系统,重新构造送货上门服务和不同自提服务的期待价值函数。考虑配送企业和顾客的不同利益,构建自提点选址双层规划模型,以NSGA-II和免疫算法迭代求解上下层模型并进行算例分析。计算结果验证了模型和算法的有效性与可行性,揭示了配送企业在布局自提点时应关注顾客有限理性行为。

经济适用房运行机制下的城市居住空间分异与社会公平——以武汉为例

虽然居住空间分异是城市发展过程中不可避免的客观现象,但是为了防止空间分异演变为社会分化或社会隔离必须加以控制。武汉市是全国最早开展经济适用房建设的城市之一,经过十多年的发展已逐渐形成规模,但是其建设速度仍然无法满足大量中低收入居民的需要。在供需不平衡的前提下,经济适用房运行机制的不完善,一方面造成经济适用房购房者在居住空间被动选择,并可能加剧城市居住空间分异的形成;另一方面无法在居住空间选择上和满足弱势群体居住需求上体现社会公平。文章得出结论:在进一步加快经济适用房建设的同时,必须建立完善和公平的经济适用房的运行机制,这样才能一方面控制城市居住空间分异的加剧,另一方面体现经济适用房存在的根本意义。

房地产价格泡沫与货币政策调控

为了探讨货币政策对房地产价格泡沫的有效性,首先较为深入地研究了房地产价格泡沫形成的宏观机理,在此基础上根据中国房地产市场现阶段的发展特点,构建了一个小型的联立方程模型。研究的主要结果为:信贷手段可以直接地影响房地产市场中的需求与供给,对房地产市场的调控应该以信贷政策为主,而当房地产市场出现过热势头尤其是泡沫极度膨胀时,应辅之以货币供应量的控制;外汇储备对商品房销售额具有较高的弹性并且影响非常迅速,应提高外资进入房地产市场的门槛;紧缩货币供应量在抑制房地产价格泡沫的同时也作用于实体经济,应在政策实施的成本与所带来收益的比较中选择最优的货币政策。

“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析

在我国当前的分税制财政体制下,地方政府面临着财政和政绩的双重压力。我国目前实行地方政府垄断的土地出让制度,许多受"土地财政"理念主导的地方政府通过一些方式抬高土地出让价格(例如实施"饿地政策"),以弥补预算内收入的不足,缓解财政压力,但是却可能会推动居住用地价格和住宅价格的上涨。更进一步,为了在招商引资中占据优势,许多地方政府压低工业用地价格,抬高居住用地价格以弥补机会成本。本文的实证研究表明,在控制其他因素的情况下,越依赖"土地财政"的城市,以及通过低价出让工业用地进行招商引资力度越强的城市,居住用地供给的受限程度越高,居住用地价格上涨的压力也越大。但上述地方政府行为通过土地市场传导至住宅市场的效果在统计意义上并不显著。

房地产业与城市经济:基于北京2000—2012年投入产出表的分析

房地产业作为城市经济的重要组成部分,对城市经济有重要的影响。笔者基于北京市2000—2012年的投入产出表,建立房地产业和城市经济其他产业的投入产出模型,采用后向关联度系数、前向关联度系数、影响力系数、感应度系数等统计指标,定量分析房地产业对城市其他产业的需求拉动效应和供给推动效应并分析其变化,以及测度房地产业对城市经济的拉动与推动效果及其变化。研究发现,房地产业对其他产业的需求拉动效应下降和供给推动效应下降,关联的产业相对稳定,并且逐渐以服务业为主;房地产业推动城市经济的能力和受城市经济的拉动能力位于中间水平,并且后者较弱;随着时间的推移,房地产业对总体城市经济的总带动效应逐渐降低;将房地产投资调入房地产业后,其对城市经济的推动能力和受城市经济的拉动能力有所提升,但依然呈下降趋势。最后,探讨了北京市房地产业所面临的挑战以及相关的政策建议。

农民工的住房问题:从经济增长与社会融合角度的研究

大量农民工住房存在过度拥挤、环境恶劣和居住分割等问题,不利于其积累人力资本和社会资本,获取信息和获得机会,融入城市主流生活,加剧了社会分割和贫富分化。在回顾理论的基础上,本文利用北京市微观数据,发现"城中村"中移民的劳动力产出增长速度明显低于普通住房社区中的移民,恶劣的居住环境阻碍了农民工劳动力产出的提高,对经济增长存在负面影响。本文基于城市劳动力市场和住房市场互动关系的理论,解释农民工聚居区的住房供给能力与居住环境质量影响经济增长和社会融合的机理。改善农民工住房条件和农民工聚居区居住环境的公共政策将有利于实现以人为本的经济可持续增长和社会融合。

我国保障性住房分配中的准入与退出机制研究——以C市为例

在保障性住房分配过程中,准入与退出机制的构建与完善,不仅有利于保障性住房分配更合理、更高效,而且对于促进社会公平正义具有深远影响。当前我国保障性住房分配中准入与退出的相关问题已经引起社会的广泛关注与热议。因此,建立一个公平公正、科学合理、高效完善的准入与退出机制就成了我国保障性住房分配中的重要内容与关键环节。

中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析

住房政策的制定具有多重功能,它可以促进房地产业的发展,也可以用来作为提高人们居住水平或保障人们居住权力的手段。政府住房政策制定和运行势必要受到三方面因素的影响:一是政府政策制定的意愿;二是各利益集团的较量,从而使一些政策能有效地执行而另一些政策则无法执行(或被执行过度);三是制约各种利益群体政策影响力的制度背景。文章回顾了中国经济适用房政策的产生、发展及功能,并通过对介入这一政策运作各利益主体及其相关制度背景的分析,来解释这一政策执行过程中所面临的各种问题和原因,并揭示推进这一政策发展的动力机制。