房地产信贷与住房可支付性

本文使用2010—2022年中国135个城市房地产信贷、房价、房租以及家庭收入与消费数据,考察房地产信贷对住房可支付性影响。实证研究发现,城市房地产开发贷款占比越高,城市房价收入比越低;城市住房抵押贷款占比越高,城市房价收入比与房租收入比越高;房地产信贷对房价可支付性的影响大于房租可支付性;房地产开发贷款提高城市中等收入者住房可支付性,但住房抵押贷款降低城市中等收入者住房可支付性。因此,住房信贷政策应主要解决城市中等收入者房价可支付问题而非房租可支付问题。

“认房认贷”政策放松对房地产市场影响效应分析——基于住房交易挤出的视角

明晰需求端政策调控对二手房和新房市场的影响效应具有重要的现实意义。本文以“认房认贷”政策作为研究对象,运用时间断点回归模型,分析2022年部分二三线城市“认房认贷”政策放松对二手房和新房成交量价的影响以及两个子市场的联动规律,并进一步检验政策放松的空间挤出效应。研究发现,“认房认贷”政策放松显著增加了二手房的成交量,并减缓了二手房成交价格的下行趋势,但政策生效存在1~2个月的时滞。然而,二手房市场流动性增强挤出了新房市场的改善性住房需求,使得大户型新房成交量显著减少,并带来当期新房成交价格的下降。此外,高能级城市“认房认贷”政策的放松对周边低能级城市住房交易有较强的挤出效应,对小中大户型的新房交易均有持续显著的抑制效果。据此提出要因城施策引导刚性和改善性购房者分流。

人口老龄化对房价的作用机制与时空效应分析——基于风险规避视角

人口老龄化作为中国社会发展的一大基本事实,其对于住房价格的影响值得探究。文章从风险规避的视角构建了住房租购选择理论模型,理论分析表明老龄化程度的加深,会通过减少居民的预期居住时长减弱居民购房动机,进而对房价产生负向影响,同时租金波动会对该负向影响起到调节作用。进一步地,本研究利用2000—2020年的省级面板数据,实证检验了区域人口老龄化对于住房价格的具体影响,并对其作用机制与时空效应进行了研究分析。研究发现:(1)人口老龄化的加深会对区域住房价格带来负向影响,在考虑内生性问题并经过一系列稳健性检验后该结论仍然成立;(2)租金波动在人口老龄化对于房价的负向影响中起到调节作用;(3)通过异质性分析发现较高的出生率会在一定程度上弱化人口老龄化对于区域住房价格的负向影响。同时人口密度的提高也有助于对冲人口老龄化带来的房价下行压力;(4)人口老龄化通过降低区域消费、减少就业机会以及缩减信贷规模等途径,进一步对区域住房价格产生负面影响;(5)通过时空动态分析发现,在时间上人口老龄化对于房价的负向影响伴随着时间的推移呈现下降趋势。在空间上该影响存在空间溢出效应,相邻区域的住房价格也会受到一定负向影响。基于上述分析,随着老龄化程度的不断加深,我国的住房市场将面临下行风险,政府部门应未雨绸缪,提前做好相关预案,以应对老龄化加剧对住房市场可能带来的影响,同时进一步规范租房市场,促进房地产市场的平稳发展。

我国房地产市场供求关系和未来发展趋势研究

近年来,我国房地产市场发生了明显变化。从整体看,我国已告别住房“短缺”时代,并随着人口总量减少和人口老龄化、少子化的到来,城镇房地产市场出现需求增长减缓、供给总体过剩、区域市场发展不平衡、行业风险集中爆发等特征。为落实中央经济工作会议精神,当前我们不仅要开展短期逆周期调节,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,还要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,加快构建房地产新发展模式,继续发挥房地产业对我国经济社会发展的重要作用。本文在研究当前房地产市场发展环境、房地产市场供需特征基础上,深入分析了影响我国房地产市场长期发展的主要因素,并对我国房地产业未来发展趋势进行研判,提出“大力发展以大城市为中心的房地产市场,充分释放经济增长空间布局红利”的未来发展观点,以及推动制度改革、构建行业发展新模式的相关建议。

2024年中国城镇居民购房意愿调查报告

本报告基于清华大学恒隆房地产研究中心、抖音集团房产业务平台旗下幸福里研究院和《中国房地产金融》杂志联合发起的“2024年中国城镇居民购房意愿”大样本问卷调查数据,围绕居民住房现状、购房意愿和购房偏好三方面进行深入分析。调查针对年龄为18~60岁、当前位置处于选定城市城区范围的抖音用户随机发放,共回收有效问卷5085份。结果显示:(1)受访城镇居民居住水平整体良好,住房自有化率较高,对居住现状较为满意,但一线城市居民和租房群体的居住满意度仍有较大提升空间;相当部分受访者已得到各类保障性住房政策支持,对居住满意度提升作用明显;(2)15%的受访者在未来一年内有购房意向,其中高收入群体的购房意愿更强烈;改善住房在各能级城市均已成为首要购房目的,同时一线城市居民与中低收入群体中仍存在较大比例的首次置业需求;增强首付款支付能力与提振经济信心是提升居民购房意愿的关键着力点,同时租购观念发生转变,已成为购房意愿的重要影响因素;(3)周边配套、小区环境和户型是否合理是拟购房者选择住房时考虑的前三大因素;多数拟购房者对新房和二手房没有明确偏好;线下售楼处和中介门店仍是拟购房者获取房源信息的最主要渠道,线上渠道中社交媒体的作用已超越经纪网站。此外,本报告还对潜在首次置业人群和潜在改善性需求人群两类重点人群进行了专题分析。

关于存量时代提高房地产流通和使用效率的几点思考

房地产供求关系发生重大变化,标志着房地产市场进入了存量房交易为主的新发展阶段,提高房地产流通和使用的效率成为新阶段的重要任务。本文总结了房地产市场新发展阶段的新矛盾、新重心和新特点,分析了贯穿新发展理念要把握的规律、要认清的现实和要坚持的原则。提出构建新发展格局要优化的调控政策、完善的市场制度,以及采取的具体措施。

生育政策转变下人口结构对房地产行业的影响研究

“三孩”政策的实施,是限制性生育政策逐渐放松的反映,从人口总体发展的角度看,“三孩”政策对调整人口结构、适应社会老龄化具有积极意义。在此背景下,文章系统探讨了在生育政策下人口规模与结构对房地产行业的影响。首先,建立基于生命周期的分析框架,并解释生育政策、人口规模和结构、住房需求三者之间如何相互影响;其次,采用2016—2020年中国省级面板数据,检验了人口、年龄结构、性别结构、城乡结构对住房需求的影响,得出人口规模、老年抚养比、总人口性别比和城市化水平越高,对住房需求越高的结论;最后,提出大力开发“银发产业”、平衡发展城镇化水平的建议,从而促进我国住房市场的发展。

海南候鸟式养老旅居市场特征与堵点问题研究

海南是我国重要的候鸟式养老旅居目的地,研究海南候鸟式养老旅居市场特征与堵点问题对于我国候鸟式养老旅居产业发展具有重要的实践意义。研究表明:海南养老旅居市场的居住模式有自有房屋、社区旅居、养老机构、养老公寓、度假酒店、农家旅居六大模式;影响旅居地选择因素有自然环境、社交、社会环境、名气和物价五大因子;堵点问题主要有三,分别是医疗保险跨省异地报销和养老保险认证问题、旅居地的人际交往和社会融入问题、专业化服务不足问题。

房地产发展新模式下代建业务的探索与实践--以绿城为例

中央定调加快构建房地产发展新模式以来,代建业务迎来快速增长。本文分析了该增长的政策背景,梳理了国内外代建行业的发展历程,并以绿城代建业务18年的发展实践为例,深入分析其与房地产调整节点的相关性。剖析发展历程与关键决策,针对业务模式进行阐述与解析,提出了发展代建模式所需的必要条件,并展望代建行业未来可能的发展方向。

基于MGWR模型的合肥市住宅市场价格因素分析

选取一段时间内合肥市主要城区(包河区、瑶海区、庐阳区、蜀山区)的二手房市场价格,通过多尺度地理加权回归模型分析所选区域内房宅价格及其影响因素。结果表明:所选区域内房宅市场价格受到空间区位的影响,存在着一定程度内的空间异质性;传统的普通最小二乘法模型在描述这种空间异质性数据时存在着诸多限制和挑战,无法胜任描述基于空间特征的价格模型;多尺度地理加权回归模型比一般的地理加权回归模型拟合度更佳。

经济发展、房地产市场与住房公积金多维耦合协调研究——以长三角41个地级市为例

住房公积金与经济发展和房地产市场的协调发展是构建房地产市场长效机制的内在需求,也是住房公积金运行效果的重要表现。基于耦合协调模型,定量测算了长三角三省一市41个城市经济发展、房地产市场和住房公积金在2014—2019年的耦合协调的时空分异。研究发现,在考察期内三者发展耦合程度高、关联度强,总体协调度考察期内逐年上升。三者发展水平及耦合协调度区域上表现为江浙沪地区高于安徽地区。考察期内三者耦合协调度均呈现明显空间自相关特征,江浙沪地区呈现明显“高-高”集聚,安徽地区表现为“低-低”集聚。为构建房地产长效机制提供了新的视角,同时为住房公积金制度改革提供了理论参考。

房地产营销渠道优化与客户关系管理研究

随着市场竞争的日益加剧,房地产行业的营销渠道和客户关系管理成为企业持续增长的关键。本文探讨了房地产行业的现状,提出了营销渠道优化策略,包括数字化转型、内容营销策略、客户关系管理系统和多渠道整合营销。本文也深入研究了如何通过个性化沟通与服务、建立客户忠诚度计划、持续培训与服务提升以及社区建设与活动策划来提高客户满意度和忠诚度。这些策略和措施旨在帮助房地产企业更好地理解市场需求,提高营销效率,建立和维护良好的客户关系,从而促进企业的长期发展。

房地产商业运营中的市场定位与策略制定

在竞争激烈的房地产商业市场中,市场定位和策略选择是取得成功的关键。市场定位是确定自身在市场中的定位位置,找准目标客户群体和差异化竞争优势。策略选择则是根据市场需求和竞争环境,制定相应的营销、品牌和产品策略,以提升市场份额和实现商业目标。本文将分析市场定位与策略选择的相关因素,为房地产商业运营提供指导,助力企业取得市场竞争优势。

破解人才住房难题路径探索——以山东省曲阜市为例

安居才能乐业。新就业人才特别是外来人才来到城市就业后,单位无房可住、租房难、买房压力大等问题,影响了人才在工作中的积极性。文章通过集中访谈、实地查看、查阅材料等方法,发现人才在住房方面遇到的困难,然后结合县级市实际情况,积极整合资源和政策,探索实施建立人才住房服务中心,通过实施人才驿站、人才公寓、租赁补贴、长租房、人才房票五位一体的人才住房保障体系,实行一站式的人才住房服务,实现人才的住有所居和幸福城市的目标。

房地产商业运营中的品牌建设与管理研究

房地产是一门多元化的文化事业,它的融合度极高,其品牌文化有能力突破物质表象,构筑起品牌的核心精神。通过购置房地产,消费者不仅获得了物理层面的满意度,同时也享受到了心灵层面的愉悦。因此,房地产行业文化价值得以转化为品牌形象,并最终成为房地产的隐性财富,发挥提升价值的作用。鉴于当前的形势,房地产市场同样经历了剧烈转变,其竞争核心正缓缓地从品质与价位转移至品牌形象建设与管理。

基于房地产销售资源管理与控制分析

在管理和控制房地产销售的过程中,我们可以实施众多行之有效的方案,例如在彻底对接相关交易数据以及在对资产进行精确核实的过程中,我们可以通过捆绑销售、零售商策略和尾货处理策略这样的手段来高效地整合并运用交易资产,这样做将为房地产业的可持续增长提供必要的财务支持和资产构建。鉴于此,文章主要就房地产销售资源管理与控制进行分析。

抚养负担视角下房价波动对居民消费的影响分析

以2007—2021年中国31个省份为例,实证分析抚养负担视角下房价波动对居民消费的影响。研究发现:房价上涨会抑制居民消费支出,但存在房价的门槛特征,在房价较高阶段对居民消费支出的抑制作用大于房价较低阶段;抚养负担加重也会对居民消费支出产生抑制作用,而少年儿童抚养负担对居民消费支出的抑制作用大于老年人口抚养负担的抑制作用;加大地方政府基本公共服务支出,有利于促进居民消费。要坚持房住不炒、防止房价过快增长、保障民生支出以及完善房地产增值收益分配机制。

住房价格泡沫对企业创新影响的实证研究——基于河北省公司数据的检验

探索住房价格泡沫对企业创新影响的内在规律,可以为制定和调整住房价格调控政策提供参考,并促进企业创新。本文利用上市公司相关数据,实证研究了住房价格泡沫对企业创新的影响,并基于上市公司产权性质、融资约束程度、成立时间等特征,研究了住房价格泡沫对企业创新影响的异质性,进而使用门槛模型分析了资产负债率和企业规模的门槛效应。结果发现:①住房价格泡沫对企业创新具有显著的抑制作用。②住房价格泡沫对民营企业、金融约束较大企业、成熟企业创新的负面影响分别大于国营企业、金融约束较小企业、初创企业。③资产负债率和企业规模在住房价格泡沫对企业创新的负向抑制作用中均具有显著的单门槛效应,当二者超过门槛值后,住房价格泡沫对企业创新的负向抑制作用会急剧增加。

沈阳市全龄养老社区需求意愿影响因素研究

基于全龄养老社区特点,在有关研究基础上,构建并绘制了全龄养老社区需求意愿影响因素的模型,以沈阳市中老年人为样本进行问卷调查。对调查问卷数据运用结构方程模型,通过SPSS、AMOS软件对数据进行处理,得到影响全龄养老社区需求意愿的主要影响因素,进而对今后全龄养老社区的开发及经营提出了建议。

房地产经纪行业集中度对二手房房价的影响——基于19个不同能级城市的数据

房地产经纪业作为房地产市场的参与者,是实现房地产流通的重要渠道。在市场竞争环境下,房地产经纪企业基于品牌、服务和互联网逐步提升房地产经纪行业集中度,趋向于形成有利于企业垄断经营的市场格局。本文利用19个不同能级城市的二手房交易数据,评价了各个城市的房地产经纪行业集中度程度,采用多元回归方法估计了行业集中度对二手房价格的影响程度。研究结果显示城市前四大经纪公司的市场份额每增加10%,将提高二手房价格2%,且在大城市更加明显。基于研究成果,本文提出政府市场监管部门应设立房地产经纪市场垄断程度评价指标,动态监测城市房地产经纪行业集中度状况,制定房地产经纪行业的垄断认定制度,监控大型房地产经纪机构的企业兼并行为等建议。