城市间房价分化的影响因素研究

面对一二三线城市房价增速的分化走势,“因城施策”逐渐成为主基调,为此需要准确识别不同城市房价分化的主要因素。本文综合使用XGBoost等机器学习方法以及SHAP值解释性方法,基于2009—2019年全国70个大中城市面板数据,测算并分析一二三线城市房价分化的主要因素。结果表明:(1)预期因素在多轮房价分化期间都起到重要驱动作用;(2)货币政策本身并不是房价分化的主要因素,但可以通过影响预期导致房价分化;(3)需求因素和供给因素本身也不是房价分化的主要因素,但也可以通过影响预期导致房价分化。有鉴于此,“因城施策”的关键在于稳定公众对房价的预期:一线城市应在控制土地成本的前提下适当增加住房供给,削弱由于供不应求所带来的房价上涨预期;二三线城市需进一步完善基础设施,提高教育、医疗和环境质量,改善居民购房需求,防范人口外流带来的房价下跌预期。

关于推动好房子建设助力中国式现代化住房发展之路的研究与思考

党的二十大报告提出要增进民生福祉,提高人民生活品质,不断实现人民对美好生活的向往,以中国式现代化推进中华民族伟大复兴。住房和城乡建设部也要求牢牢抓住让人民群众安居这个基点,以努力让人民群众住上更好的房子为目标,大力提高住房品质,为人民群众建设好房子。本文分析了推动好房子建设对于助力中国式现代化建设等方面的重要作用和意义,梳理了推动过程中政策、标准、科技、产业、人才、国际合作、宣传推广等方面的困惑和问题,并提出了相关工作推进建议。

中国式现代化的合理住房制度构建

我国现行住房制度与全体人民住有所居的目标差距显著,症结在于普通商品房结构性过剩,重售轻租、重商品轻保障和供需错配的结构性矛盾突出。系统构建面向中国式现代化的合理住房制度,需要协同发挥政府和市场两种力量,以普通商品房合理调控推动实现人口规模巨大的现代化,以保障性住房合理建设推动实现全体人民共同富裕的现代化,以改善性住房合理供给推动实现人与自然和谐共生的现代化。房地产税改革将从效率、公平和治理三个维度完善合理住房制度构建。在调整中央与地方财权与事权关系的前提下,流通和保有环节的差异化课税对促进合理住房制度内部循环意义重大,并在远期推动实现物质文明与精神文明相协调的中国式现代化。

当前我国房地产市场形势、走势及对策研究

本轮房地产市场调整始于2021年下半年,目前已调整两年半的时间。2023年房地产市场供需双弱态势未扭转,房价延续下跌态势,房地产库存水平上升。当前房地产行业已经历深度调整,在政策面总体宽松和持续优化支持下,预计2024年房地产市场供需指标降幅收窄,全年商品房销售面积维持10亿至11亿平方米的水平,房地产开发投资降幅将收窄至5%以内。建议针对制约房地产市场修复的关键问题精准施策,全面优化房地产政策,切实解决房企融资问题,多措并举推动去库存,促进房地产市场筑底企稳。

城市低效工业用地再开发的系统探索——评《城市中心区低效工业用地退出机制研究》

新时代实现我国经济高质量发展要求加快推进城镇化升级转型。当前,我国城市中心区功能已由以工业生产为主,转向以人居环境建设、生产和生活综合服务功能为主,原有的工业用地格局与城市发展之间的矛盾愈发激烈,城市中心区工业用地利用低效,建设用地结构不合理问题普遍存在,制约城市经济发展和人居环境改善。

土地出让市场化对城市碳排放绩效的影响研究--基于城市面板数据的检验分析

文章基于2011—2022年中国地级市的面板数据,测算地级市土地出让市场化水平与地级市碳排放绩效,采用空间面板模型、工具变量法及调节效应模型等实证方法,检验了土地出让市场化对城市碳排放绩效的影响及其内在机制。研究发现:土地出让市场化与城市碳排放绩效之间呈显著的“U”型非线性关系,且通过系列稳健性检验与内生性处理后,该结论依然成立;作用机制检验表明,资源配置与产业结构升级在土地出让市场化对城市碳排放绩效的作用机制中发挥中介作用;调节效应检验表明,双重目标约束在土地出让市场化与碳排放绩效关系中发挥显著调节作用。研究结论有助于深入理解土地出让市场化对城市碳排放绩效的影响效果和内在机理,为推进土地出让市场化发展、提升城市碳排放绩效和优化目标约束提供有益借鉴。

基于住房机会指数(HOI)的中国城镇居民住房支付能力研究

准确衡量城镇居民的住房支付能力是解决住房问题的关键。本文系统引入美国住房建造者协会的“住房机会指数(HOI)”,从住宅供给结构角度衡量城镇居民住房支付能力,并基于此指标首次测度了34个大中城市的住房机会指数。研究发现,34个大中城市普遍存在住房支付困难的问题,深圳、北京、厦门、上海、杭州等一线城市和热点旅游城市存在严重住房支付困难问题,其次为东部沿海地区城市和西部区域经济中心城市、东部内陆省会城市。进一步研究发现,下调住房首付比例虽短期内降低了购房进入门槛,但长期看扩大了家庭月住房支出,不利于家庭长期住房支付能力的提升,而下调住房按揭贷款利率则有助于直接提升住房支付能力。本文研究可丰富完善我国住房支付评价体系,从供给角度考察居民住房支付能力的住房机会指数这一指标的应用更有助于我国住房供给政策的设计,因地制宜地优化住房供给结构,以满足不同群体住房需求。

房地产新发展模式重在构建三大机制

本文在厘清房地产行业发展存在问题的基础上,结合2024年住房和城乡建设工作会议提出的房地产新发展模式,梳理出房地产新发展模式三大机制。

国新办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 相关会议精神解读

国务院新闻办公室于8月23日上午10时举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会,住房城乡建设部部长倪虹出席介绍情况,并答记者问。住房和城乡建设部部长倪虹,副部长董建国、秦海翔出席。本文为中国城市规划设计研究院有关专家针对会议精神的专业解读,本刊节选部分内容,以作今后工作参考。

建立城市房地产融资协调机制 促进房地产市场平稳健康发展

近年来,我国房地产企业融资环境出现恶化,部分房地产企业尤其是民营房地产企业融资困难,面临债务违约风险。为积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,支持在建房地产项目正常建设,维护广大购房人合法权益。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬:地方政府肩负促进区域房地产市场平稳健康发展的重任

我国目前仍处在城镇化推进期,各个城市需要根据自身房地产市场的发展因城施策,适时调整有关政策。一是要加强“人、房、地、钱”要素联动,以人定房,以房定地、以房定钱,切实做好住房发展规划,避免要素资源错配给市场带来的波动风险。二是充分利用好“因城施策”工具箱,努力促进市场供求基本平衡、价格基本稳定。三是切实做好城市房地产融资协调机制,地方政府应精准掌握每一个房地产开发项目状况,及时推送项目名单给金融部门,满足项目合理融资需求,切实加强房地产项目资金管理,主动破解“保交房”过程中各种困难。

负面情绪累积效应下住房租赁市场危机演化与引导

住房租赁经营者的违规无序经营会使租户产生负面情绪累积效应,极易导致市场危机不断演化升级,给行业发展带来巨大冲击。在传染病动力模型和演化博弈理论基础上,构建SEIR(易感者、感染者、传播者和康复者)演化博弈模型,分析地方政府与住房租赁经营者行为策略的博弈关系及双方不同策略选择下租户情绪感知的演化路径,讨论住房租赁市场博弈系统达到稳定状态的规律,为政府行业治理提供决策支持。地方政府和租赁经营者对行业隐性损益的感知对其行为策略具有重要影响,违规经营的超额收益易使经营者产生短视行为。地方政府在住房租赁市场危机中起到重要的控制、引导和调节作用,应兼顾短期财政效益和行业长期发展,通过建立规范的行业制度、经济惩罚、政策性优惠制度等方式约束和激励经营者的行为,并提高经营者社会责任意识。另外,修复租户负面情感认知对阻止市场危机爆发和演化具有重要意义。地方政府和经营者应以积极的态度弥补租户损失,引导正面情绪,实现对市场危机的良性控制和有效预防。

住房科技产业发展推动住房改善消费的新模式及政策建议

住房产业作为国民经济支柱,近三年GDP贡献占比有所降低。住房产业当前存在居民对住房期待增值处于观望状态、居民对住房改善品质要求尚未满足两大问题。住房产业发展新模式应鼓励原地拆除快速重建、保障居民获利、提高住房品质和加强新模式的政策宣传等四个技术和政策要点。本文结合小区整体更新和单独建筑拆除重建两个案例,本文梳理了当前推动住房改善消费的解决方法和预期实施效果。最后,提出了鼓励推动新技术产业应用、建立“群众满意、企业盈利、政府可持续”的政策体系、探索“居民出资、市场参与”的发展新模式等三点建议,以期对住房改善消费发展提供指导建议。

设立必要维修项目破题房屋养老金制度

随着我国城镇化的不断推进,目前很多小区面临既有住宅专项维修资金不足的问题,探索和建立房屋养老金制度由此被推上了议事日程。然而,目前仍然存在住宅专项维修资金使用和归集困难的问题,严重阻碍了房屋的维修。究其原因,是目前的维修资金法规存在业主“双2/3以上同意”这一要求和业主表决困难这对矛盾。本文分析认为,目前的维修资金制度采用资金池模式,无法有效对接房屋维修项目。依据底层逻辑,本文通过对物业维修项目进行必要性研究,从公共利益出发,兼顾比例原则,初步设立必要维修项目白名单,在现有物业维修法律法规中增加必要维修项目条款,使物业维修资金制度从资金池模式升级为必要维修项目模式。必要维修项目模式目标明确、资金透明、说服力强,能有效打通物业维修路径,进而为推行房屋养老金制度保驾护航。

好房子科技产业发展路径思考

我国住房发展已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段,提升住房品质、让老百姓住上更好的房子,是住房高质量发展的必然要求。本文从标准体系、技术体系、产业体系等方面对好房子科技产业发展路径进行了体系化研究,总结了地方在全寿命周期制度和“人房地钱”政策机制创新等方面的实践探索经验,以期推动好房子科技产业的健康、快速发展。

城镇老旧小区智慧化改造路径研究

推动城镇老旧小区实施智慧化改造,有助于促进经济内循环、提升社区治理效率和满足人民美好生活的愿望。当前,老旧小区智慧化改造仍然面临业主参与度低、业主需求难以整合、资金难以筹集、物业服务专业性不强等困境。实施老旧小区智慧化改造,应采取加大政府政策支持力度、引导业主积极参与、整合业主智慧化改造需求、筹集智慧化改造资金、引进专业物业服务等措施。

棚改货币化对房地产市场的影响

精准测度2015年棚改货币化政策对房地产市场造成的影响,不仅可以从理论上估计当前政策的预期效果,还可以通过机制分析找出政策作用的渠道,这不仅有利于各级政府在房地产领域的精准施策,也有利于构建房地产市场健康发展长效机制。基于全国227个地级市2012—2020年数据,精准测度棚改货币化对房地产市场去库存的时间窗口效应、城市层级效应及其影响机制,研究发现:棚改货币化对商品房去库存的影响存在时间拐点,即在政策实施三年内减少了商品房库存,此后却增加了商品房库存。异质性分析和机制检验证明:棚改货币化存在城市层级差异,相比一二线城市而言,其显著增加了三四线城市的销售面积和施工面积;从时间窗口看,三四线城市的商品房库销比在第四年开始转正,而一二线城市的商品房库销比在五年中持续为负。住房需求增加、房地产开发贷款增加以及预期房价上涨是商品房去库存的主要渠道。为了化解房地产市场下行压力,稳定当前房地产市场预期,地方政府推进城中村改造时应充分考虑时间拐点和城市层级效应,采用房票安置方式来满足居民多样化住房需求。

城市多中心结构对土地利用效率的影响

研究目的:探究城市多中心空间结构发展对土地利用效率的影响,从优化城市空间格局视角下,为促进土地资源高效利用提供理论支撑和路径参考。研究方法:非期望产出超效率SBM模型,固定效应模型,调节效应模型。研究结果:(1)城市多中心结构对土地利用效率的影响具有先抑制、后促进的“U”型特征,该效应是通过多中心结构对城市技术创新水平和要素配置效率的非线性影响实现的;(2)在不同区位、不同时期以及不同城市之间,城市多中心结构对土地利用效率的影响存在异质性;(3)城市规模在多中心结构影响土地利用效率的过程中存在正向的调节作用;(4)城市群多中心结构与土地利用效率呈现“U”型关系,而省域多中心结构与土地利用效率表现出正相关关系。研究结论:地方政府要结合城市自身条件,选择合理化空间发展规划,充分发挥技术创新和要素配置的作用,加快促进土地利用效率提升和国土空间体系优化。

中心城市人才集聚的技术多样化效应研究

基于2003—2020年中心城市的数据,考察中心城市人才集聚对技术多样化的影响。研究发现,人才集聚显著推动了中心城市技术多样化发展,该结论在经过稳健性测试和内生性问题解决后仍然成立。作用机制检验结果表明,人才集聚通过提高技术创新效率和促进知识溢出推动了中心城市技术多样化发展。进一步分析表明,人才集聚不仅能够增强相关技术多样化水平,还可以推动无关技术多样化发展;人才集聚对区域性和地方性中心城市的促进作用高于全国性中心城市;随着时间的推移,人才集聚对技术多样化水平的影响不断减弱,即存在有限时间边界;城市经济规模、创新政策激励以及户籍制度改革,均会强化人才集聚对中心城市技术多样化发展的正向影响。经济后果分析表明,人才集聚的技术多样化效应会增强中心城市科技创新功能,推动区域创新发展。研究结论对于增强中心城市人才集聚效应,促进技术创新提质增效具有一定启示意义。

房地产税改革的财政体制原因探析——基于财政制度高级化的视角

房地产税概念从提出开始,就成为与高房价相伴随的热议话题。要深刻理解房地产税的改革动因,就必须要穿透房地产税和高房价的表象,深入财政体制的内核,深入探究财政经济的内在机理,才能得出客观、科学和有效的认识。本文通过对1990年以来中央地方财政数据的统计分析,提出房地产税改革与房价的宏观调控没有必然联系,本质是中国现行财政体制改革调整的结果,对房地产税改革问题的研究要聚焦于财政体制改革的视域。房地产改革在完成财政体制优化的战略目标的同时,也能够通过三大机制实现对房价的间接、有效的干预。房地产税改革作为中国财政制度转型升级、高质量发展的创举,也必将成为中国财政制度走向高级化的里程碑。