商品房建设用地使用权期限研究——以大连金州新区商品住宅为例

商品房是我国国民住宅的一种主要形式。根据我国法律规定,建设用地的使用期限最长为70年。而期限届满后,购房者的住宅将何去何从,我国的相关法律却未作明确的规定。只是在《物权法》第149条规定:"住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。"但此规定却回避了众多关键问题,如续期的方式、续期的次数等。建设用地使用权期限届满后应采取自动续期、无偿续期的方式,应以一次为限。

集体经营性建设用地使用权流转中集体成员权的立法完善

集体成员是集体经营性建设用地使用权流转的主体。因此,科学理性的集体成员权立法,对集体经营性建设用地使用权流转的顺畅运行及制度目的的实现具有重大意义。我国现行立法针对集体经营性建设用地使用权流转中集体成员权的规定存在缺憾。在集体成员共益权方面,立法应该为集体成员民主决策权和知情监督权行使设置具体程序,应该赋予集体成员代位诉讼权。在集体成员自益权方面,立法应该明确规定集体成员对集体经营性建设用地使用权流转享有优先使用权和撤销权。另外,当集体成员共益权或自益权受到侵害时,立法亦应该为其安排明确的救济机制。只有针对性地完善集体经营性建设用地使用权流转中的集体成员权,才能保障集体经营性建设用地使用权流转制度设立目的得以充分实现,从而激活农村土地活力,助力乡村振兴。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

乡村振兴视野下农村集体公益性建设用地使用权研究

通过考察相关司法判例,剖析乡村振兴背景下集体公益性建设用地使用权制度的价值目标与功能定位,为制度设计提供必要的事实基础与理论参考。研究发现,司法实践中“集体公益性建设用地”概念不够清晰,裁判依据的供给略显不足,现有规范与用地实践之间张力明显,使用权制度的设计应以保障农村公共产品供给、实现村民自由使用以及维护农村公序良俗为价值目标,并发挥增加集体土地合理利用、保障集体公共福祉与公共财产的功能秩序的作用。由此可知,现有规则存在不足,需厘清相关概念内涵,明确使用权的主体、客体和权利内容,并规范管理秩序,以助推乡村全面振兴。

商品住宅建设用地使用权续期问题再思考

2016年11月，中共中央、国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，并提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”该项规定回应了当前社会关切的商品住宅建设用地使用权到期问题。

集体经营性建设用地使用权抵押规则的完善研究

集体经营性建设用地使用权抵押是弥补乡村发展资金缺口的重要方式。在集体经营性建设用地中,满足入市条件的乡镇、村企业建设用地使用权可以单独抵押;集体土地所有权人也可以直接将集体经营性建设用地使用权进行抵押。集体经营性建设用地使用权抵押权的设立以集体经营性建设用地所有权和使用权的登记为必要前提,抵押权自抵押登记时设立。集体土地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权以通过本集体经济组织成员表决为必要条件。鉴于土地使用权和建筑物是具有独立交换价值的产权单位,抵押人可以就建设用地使用权和地上建筑物分别抵押,但抵押权人仅可就其登记的抵押物的变价款优先受偿。在抵押权实现时,集体成员对被处分的集体经营性建设用地使用权不享有优先购买权。

住宅建设用地使用权续期问题研究——兼评《民法典》与《城市房地产管理法》之冲突

随着一些地区住宅建设用地使用权届临期限,使用权续期问题逐渐引发讨论。梳理相关立法,肯定“自动续期”的《民法典》和肯定“申请续期”的《城市房地产管理法》相互矛盾,而关于续期期限和续期费用则属于立法空白。分析认为,《民法典》的位阶高于《城市房地产管理法》,故“自动续期”模式具备合理性。有期限续期模式符合物权基本理念但应当合理界定续期年限,再次续期期限应比照初次续期逐步递减,直至房屋使用价值耗尽为止。有偿续期模式已被现存立法承认,但具体设计上应注重对使用权人权利保障,如不能及时缴费或存在缴费困难,应设置“缓冲时间”以减轻负担。

论集体经营性建设用地使用权设立中的农民集体决定

《土地管理法》第63条第2款确立的“成员表决”并非集体经济组织或村委会作为组织体的意思形成方式,而是依据《民法典》第261条集体所有权规定设置的“农民集体决定”规则,其与《民法典》第134条规范下的决议行为相区分。农民集体所有权所呈现的整体主义方法论构造表明,应当以农民集体成员身份标准确认农民集体决定中成员的参与表决资格,公权力的介入使得表决事项被限定于设立方案是否符合农民集体利益上。在规则的具体适用中,应区分集体经济组织、村委会的所有权代行主体身份以及实际设置情况,适用成员大会或村民大会的表决形式以及多数决机制。在立法规范不明的情况下,应基于农民集体决定在设立程序中的前置性,以规范目的、利益考量等因素建构农民集体决定的效力规则。

集体公益性建设用地使用权流转:制度障碍、现实需求与规则设计

基于农村集体公益性建设用地使用权的立法考察,发现其使用权流转存在制度供给严重不足。而使用权的理性流转,既能缓解人地关系矛盾,又符合以物权制度为核心的私法规制要求。具言之,参照适用“划拨”设立,既符合其功能目标,也彰显“同地同权”的制度意蕴;处分权能的行使应当秉承相对克制原则,禁止抵押与赠予行为;区分集体公益性建设用地向宅基地变更与向经营性建设用地变更、绝对消灭与相对消灭双轨道模式,以助推集体公益性建设用地使用权之“得丧变更”回归有序法制。

北京市规划和自然资源委员会关于出让国有建设用地使用权基准地价成果应用有关事项的通知(京规自发〔2024〕236号)

各区人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:为进一步落实《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发〔2022〕12号),规范出让国有建设用地使用权价格评估行为,完善出让国有建设用地使用权地价款缴纳技术标准,推进本市出让国有建设用地使用权有偿配置工作,经报请市政府批准,现就有关事项通知如下。

地下空间建设用地使用权设立探讨——以江苏省宿迁市区多项目统建地下车库为例

地下空间建设用地使用权设立是地下空间利用的一个重要环节。我国对于土地确权的相关制度规定集中来源于《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国物权法》。《中华人民共和国民法典》第三百四十五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十六条均对建设用地使用权分层设立进行规定,明确建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立,但没有对这一权利如何设定和登记进行明确、具体的规定。

建设用地使用权分层设立研究

由于历史、经济等各方面原因,我国建设用地使用权分层设立方面的研究刚刚起步,这方面的法律法规仍是空白,不足以保障我国土地空间资源分层开发利用的顺利进行。在对分层建设用地使用权内涵、性质进行深入阐述的基础上,在对我国建设用地使用权分层设立中可能产生的具体问题进行深入剖析,就建设用地使用权分层中存在的问题提出了切实可行的对策,以期对完善我国建设用地使用权分层设立的研究有所帮助。

集体建设用地使用权市场合法化:中国土地制度创新的战略选择

土地使用权市场是我国土地资源配置体制市场化改革的主要成果,并已经成为配置土地资源的主要方式。土地使用权市场有效地提升了土地利用效率,显化了土地价值。而城乡土地权利不平等和土地收益分配不平衡成为诸多矛盾的根源。集体建设用地灰色市场是土地资源配置体制中的一股重要力量,开辟并规范管理集体建设用地使用权市场,符合土地资源配置体制市场化改革的内在逻辑,是中国土地制度创新的战略选择。

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生。从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考。通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助于增加流转各方的预期收益。面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容。

国有建设用地使用权到期处置研究

上世纪80年代末,深圳和上海开启了土地有偿使用制度的先河。1988年的宪法修正案明确,在坚持城市土地国家所有的前提下允许土地使用权可以依照法律的规定转让。随着《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》等一系列法律法规的颁布实施,我国基本确立和逐步完善了国有土地有偿出让制度。作为国有土地出让制度的一项重要内容,出让期限以及到期处置问题备受关注。

海峡两岸空间权利设计思路之比较——以“区分地上权”和“空间建设用地使用权”为中心

两岸民法均只承认了"区分地上权"或"空间建设用地使用权",都否认了"空间所有权"、"空间永佃权"、"空间地役权"等权利概念。台湾地区民法实行"普通地上权"和"区分地上权"并行。在普通地上权等用益物权可使用土地空间范围等同于土地所有权的前提下,土地所有权人可以为第三人在普通地上权等用益物权可使用土地空间范围内设立区分地上权。大陆地区民法实行建设用地使用权分层设立。在建设用地使用权可使用土地空间范围有限的前提下,土地所有权人可以分别设立地表建设用地使用权、地下空间建设用地使用权、地上空间建设用地使用权。两岸民法的不同设计思路各有其特定社会背景,在各自存在优点的同时,也存在一些适用上的难点。

农村集体建设用地使用权流转及其收益分配问题分析——以河北省M村为例

通过对河北省农村集体建设用地流转典型村庄的调查和分析,发现集体建设用地使用权流转中存在流转随意性较强、流转价格偏低、农民认知度低、收益分配不合理等问题并对其原因进行了深入剖析,最后针对性地提出了完善流转程序、完善流转收益分配制度、完善相关配套政策等集体建设用地使用权流转及其收益分配制度完善建议。

住宅建设用地使用权续期问题之探讨

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》已经确立了住宅建设用地使用权续期规则,但该规则过于原则,操作性不强,导致理论与实践上均存在诸多问题。为了保障公民最基本的生存权,同时为了均衡分配土地资源,缩小贫富差距,续期应当以无偿为原则,有偿为例外;续期的期限应当以建筑物的安全使用年限作为续期的上限,且不应限制续期的次数。

住宅建设用地使用权期满续期问题的思考

随着全国首例住宅续期问题的出现,住宅建设用地使用权期满如何续期引起很大的争论,成为急需解决的问题。根据相关法律法规的规定,讨论了住宅用地的规定年限少于法定最高年限和住宅用地的规定年限为70年的两种情况下的住宅建设用地使用权期满续期问题,主要观点是无偿自动续期。同时,谈及非住宅建设用地使用权期满应该有偿续期。

集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角

集体建设用地使用权流转的尝试性改革肇始于1988年,国土资源部自1999年以来,在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地进行了多处试点,结合理论调研与试点运行,许多地方人民政府相继出台了农村集体建设用地使用权流转的市级政府规章。2005年10月1日,广东省施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,作为中国首部规范农村集体建设用地使用权市场流转的省级政府规章,其实施5年来,取得了一定的成绩,但也遭遇许多障碍,使得全省流转整体进展缓慢,地区间发展不平衡,本文对此进行了深度的探析,通过对一省改革之探索,为将来全国集体建设用地使用权流转的全面开展提取重要的经验和教训。