民国时期的土地交易登记制度述论

民国时期土地交易登记制度,经历了由传统社会中白契与中证确权,到登记对抗主义,再到登记生效主义的发展过程。其间受西方物权变动理论影响较大。基于历史发展和横向比较两个维度考量,民国时期土地交易登记制度存在维护交易安全和降低交易成本的矛盾张力。该制度最终的选择,表明其注重交易安全的价值理念。

农户承包土地交易的价格构成和制度需求

中共十五大和十五届三中全会提出农民的承包土地可以有偿流转。这种权利的转让 ,涉及到的首要问题就是其价格究竟如何确定。本文认为 ,土地承包权的价值或价格从理论上讲应大于使用权的价值或价格。土地承包权的价格应是土地使用权的价格。

土地交易管理机制的现实操作:渝川豫鲁比较

完善的管理机制是一个部门正常运行和可持续发展的重点。通过借鉴现代企业和第三部门管理机制的相关研究,重庆市构建完善的农村土地交易所管理机制需要从转变交易方式、丰富交易品种,完善组织结构,强化董事会制度,建立和健全内部监督机制,减少行政干预,建立公正、公平的人事制度和激励机制等方面着手。

两宋土地交易中的若干法律问题

宋代土地交易非常活跃 ,有复杂灵活的交易方式 :绝卖、活卖、倚当。与此相应 ,在法律上有关土地交易的程式化要件、实质性要件及相关诉讼问题规定得都比较完备。程式化要件有先问亲邻、订立契约、纳税投印、过割赋役。实质性要件要考虑交易人的意愿、权利能力、是否离业等因素。

土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究

利用1999—2007年省级层面的土地违法案件样本,通过实证分析发现地方政府官员参与土地违法的行为与土地交易法律制度的演变紧密相关。土地出让法规细节完善前,地方官员可通过较为简便的协议和划拨等方式合法出让土地来发展辖区经济,土地违法的动机多出于谋取个人私利的"土地腐败";土地出让法规严格后,面对日益增加的土地需求,地方官员倾向于冒险违法供给土地以发展辖区经济。在中央发展经济和合法用地的双重目标下,发展经济仍是地方政府官员的首要激励。如果这个激励不改变,即使中央政府加大打击力度,减少的仅是土地腐败的可能性,地方官员合谋参与的土地违法案件仍然会层出不穷。改变目前以地区GDP为中心的政绩观,而不是单靠严格的法律制度,才能从源头上改变地方官员热衷于参与土地违法的问题。

简析宋朝土地交易中的物权公示

根据宋代法律及司法判例分析,其土地买卖有较严格的法定程序,表现为对土地交易权利证书的相关法律规定。从法理上来说,土地交易权利证书反映土地物权的登记,即土地买卖的物权公示。物权公示的出现体现宋代物权立法之发展。红契是买主取得所有权合法凭证;到了南宋,砧基籍是田产底账,田产买卖,须准备砧基籍及契书赴县对行批凿,有契书而不上者无效。砧基籍是经过登记的土地物权证书,在司法审判中可起到证明田土产权的作用。批凿相当于不动产物权变动的登记,也起到对抗第三人的作用。宋朝土地交易公示具有独特安全价值和秩序价值。

农村土地交易的权利配置及利益分享

现行物权法为农村土地交易理清了所有权及其相关权利的关系。但是农村土地交易仅仅依靠物权法是无法解决的。农村土地交易权利配置与利益分享机制是解决农村土地问题的关键。构建以农地发展权为基础的农地制度,再进行具体的制度安排是构建我国土地交易利益分享机制的有效途径。

农村土地交易的权利配置及利益分享

农村土地交易的现状是令人担忧的,现行物权法为农村土地交易厘清了所有权及其相关权利的关系。但是,农村土地交易仅仅依靠物权法是无法解决的。农村土地交易权利配置与利益分享机制是解决农村土地问题的关键。构建以农地发展权为基础的农地制度,再进行具体的制度安排,是构建我国土地交易利益分享机制的有效途径。

房地产开发过程中土地交易的博弈分析

房地产开发过程中,利益各方最为关注的莫过于土地的获得.土地拍卖走上招标拍卖的同时,开发商和城市政府之间在利益分配上展开了真正的博弈.本文应用博弈论原理分析房地产开发过程中各利益主体的行为决策及其利益分配关系,以期探讨"利益共赢"的土地交易制度体系.

契约与法院:民国时期土地交易与纠纷解决的二元嬗递

民国时期,契约在土地交易乃至处理土地纠纷的过程中仍然起着十分重要的作用,但随着国内社会形势的复杂多变以及国外法治理念的渐趋渗透,契约原有的法律效力大打折扣,甚至还时常发生失效的情况。当面对土地纠纷,契约无能为力的时候,法院就自然而然地介入其中,并发挥了其独特的强制裁判功能。这对于重新厘清土地产权的最终归属与稳定乡村社会秩序无疑是至关重要的。不过,由于民国时期仍然处于由人治社会向法治社会转折的初始点,法律也还正处于摸索学习借鉴西方法律阶段,因此,在处理土地纠纷过程中不可避免地存在着一些不尽如人意之处。尽管如此,当时留存下来的处理土地纠纷的经验仍然值得我们当今借鉴。

基于Web GIS的土地交易信息系统

地理信息系统与网络结合形成的W eb GIS是目前GIS发展的一个重要方向。该文在分析W eb GIS的特点和ArcV iew IMS(InternetMap Server)工作原理的基础上,提出了基于ArcV iew IMS平台的土地交易信息系统,为现代化土地交易市场的建设提供了一个很好的解决方案。

上海开埠早期英租界土地交易、地价分布及其驱动力分析(1844—1853)

上海开埠早期(1844—1853)英租界地价在白银40两—100两之间波动,而真正增长在1852年之后,外滩并非是地价的最先决定因素,码头、交通和高地对地价的影响更大。其次,该时段的土地交易,除了华洋首租外,还包括转租、割租和添租等多种形式,首租为城市化的开始,后者为城市化发展的表现。第三,该时段外国商行和洋商是土地交易的主体,其中占地20亩的大地产商以大洋行的大班或职员为主,而中小型洋行或普通洋商在租界城市化过程中的作用,同样不容小觑,特别是较晚来沪的洋商,直接向其他洋行租地,而非至界外向华人租地。他们对于地价提升、土地分割与产权转移的意义更大。

明清时期土地交易的立法与实践

明清时期,法律对土地交易有着严格而规范的要求:使用官印契本或具备契尾;买卖土地应诚信、不得重复典卖。制度层面废除"先问亲邻"的传统,缴纳契税过割赋税,禁止买卖旗人土地。但是,明清土地交易的实践中却有极强的变通复杂灵活性:突破"族田不能典卖"的规则,田面、田底分离交易,白契大量存在。

清代循化厅土地契约文书与土地交易

清代循化厅土地契约文书保存反映着康熙至光绪年间土地交易最为真实的历史状况。清代循化厅土地交易主要源于土地使用不便和家庭缺少用度,因而导致以绝卖为主的土地交易类型,呈现出土地交易不够频繁,小规模分散交易的特点。受山多地少等自然环境的影响,清代循化厅土地交易主要是在村级土地市场进行,且宗法色彩更为浓厚。与其他地区相比,循化厅土地交易价格的剧烈涨落,则反映了清朝多元边疆民族社会的频繁失序。

近代龙泉土地交易中的契约习惯和契约诉讼

契约是指两方以上的人就某事所达成的合意。在纠纷和诉讼中，契约文书具有法律效力。早在《周礼？天官？小宰》中就有说到古代官府治理政务的八种成规，其中有：“听称责以傅别”、“听取予以书契”、“听卖买以质剂”。“傅别”、“书契”和“质剂”就是不同形式的契约[1]。也就是说，上古时期的官府在处理债务、买卖等纠纷时，就以契约为证据。但是《周礼》的记载是否反映的是先秦时代的事实，现在并无定论，所以我们对先秦时期契约在诉讼中的地位和实际使用情况并不清楚。郑玄注《周礼》“凡以财狱讼者，正之以傅别、约剂”时说：“若今时市卖，为券书以别之，各得其一，讼则案券”[2]，则说明了秦汉时期在诉讼中运用契约为证的实际状况。之后历代户婚田土的诉讼中，契约都是最重要的书面证据。

关系型社会资本在农户土地交易中的运作功效探讨

资本运作是一个不断循环往复的成本垫付与收益获取过程,而带来剩余价值则是资本的本质属性。文章主要分析了在缺乏市场中介组织的情况下,个人关系型社会资本是如何降低农户土地交易这一经济活动中的交易成本。

清至民国容县土地交易的形式与特点--新见容县契约文书系列研究之一

契约文书作为一种原始的历史遗存资料,真实地反映了当时的社会经济状况。从新发现的广西容县土地契约文书可以看到,清代民国时期桂东南地区的土地交易主要有断卖、典当、对换、租佃等形式,其特点主要是红契和白契分明、交易双方信息的对称性、双方权益的保障性和交易中亲邻的优先权。新发现的容县土地契约文书,可以为我们进一步深入研究明清以来桂东南的区域历史和社会经济提供新史料。

从《明公书判清明集》看宋代土地交易制度

众所周知,两宋从开国之初就确立了"不抑兼并"的土地政策,促进了土地的迅速流转,到南宋时期作为不动产的土地已经成为最大宗的交易商品。《明公书判清明集》作为南宋中后期的一本判词集,为人们提供了大量有关涉及土地交易纠纷的判例和信息,从而使人们能够从司法实践上进一步了解宋代土地买卖、典当、租赁的现实情况和特点。

土地交易信息管理系统的设计与实现

从土地交易工作的实际需求出发,利用WebGIS等技术,设计了土地交易信息管理系统的总体架构、数据库建设、数据管理以及应用服务的建设,最终实现了土地交易信息的分类可视化展示、业务流程的结合、土地生命周期管理和统计报表等功能,极大地提高了工作的效率与服务质量。