供给侧改革背景下的土地信托法律关系构造

由于土地承包经营权既不可能在法律上分离出承包权和经营权,也不能派生出其他用益物权,进而土地信托财产权不可能是土地承包经营权。土地信托是土地所有权人与信托公司签订信托合同形成的法律关系,信托财产是所有权人以信托合同设立的土地信托经营权。土地信托经营权是集体土地的一种经营模式,在法律性质上属于用益债权。土地信托法律关系的委托人、受益人、受托人分别为土地集体所有权人、拥有土地承包经营权的农户、信托公司。土地信托的设立与运行需要明确法律程序,保障受益人成员权的具体化实现,同时保障受托人的信托经营权。土地信托模式下,土地证券化是第一步,而进一步探索农民股东化是题中应有之意,是农业供给侧改革的重要路径。

国外农村土地信托:研究现状及借鉴

国外关于农村土地信托的研究主要涉及土地信托的产权基础、土地信托的目的和作用、土地信托中的公私关系、组织形式和运作模式几个方面,主要以土地所有权私有化为前提,但已将研究重点从所有权转移到使用权和控制权,且成果主要集中在农村土地改革和土地资源保护方面。因此,通过对国外上述研究成果综述和简要评论,可以为我国在该领域的研究提供借鉴。

土地信托:土地储备融资新模式

拓宽融资渠道,降低财务风险,土地储备机构需要创新融资方式。本文根据信托理论构建土地储备信托的理论模式,该模式有效运用信托为媒介,为项目开发募集所需资金,通过投资回报来偿还本金。分析了土地储备信托实施中可能存在的风险,同时指出土地储备中心因为有政府的信用担保,通过信用增级可降低投资风险,提高资金利用效率。土地信托具有融资成本低、风险低、信用高等优势,可以作为开展土地储备的融资手段。

土地信托——农地流转制度改革新探索

为推动农业规模化集约化经营,农村土地流转制度改革迫在眉睫。农村土地信托是发展现代农业、赋予农民更多财产权利的重要制度创新。结合实践创新典型案例,深度剖析农村土地信托在引导适度规模经营、拓宽农业投入渠道及优化土地资源配置等价值功能,明确农村土地信托流转所面临的制度供给不足、市场化信托机构短缺及监管不完善等诸多问题,继而从实践、政策、法律协调发展层面提出健全农村土地信托登记制度,构建公益信托机构,建立所有权人监管制度等建议,努力创建"政府引导型"农村土地信托流转机制,以促进农村土地规范有序流转。

构建我国土地信托登记制度的思考

《信托法》确立了信托登记制度 ,但有关规定过于简单和含糊 ,现行土地管理法律法规也没有关于土地信托登记的具体规定 ,导致在实践中难以操作。在分析信托财产的法律性质、信托公示与物权公示 (土地登记 )关系的基础上 ,提出构建我国土地信托登记制度的设想。

农村土地信托流转的现状分析与未来展望

信托公司参与的农村土地信托流转,存在对信托财产认识不一且无法实际转移给受托人,委托人和受益人的设计不利于保护农民利益,土地用途存在一定的非粮化倾向等问题。应明确土地信托流转符合国家农村总体规划,明确可为信托财产的土地权利,委托人及受益人以农户为主,完善不动产信托登记制度等,以发挥信托制度在农村土地制度变革中的积极作用。

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。

农村土地信托制度初探

信托制度的基本价值在于,以信托财产为核心、通过受托人对信托财产的管理或者处分以实现受益人的受益权。在我国农村土地资本经营中引入信托制度,可以成为我国农村土地流转市场发展中新的亮点。构建我国农村土地信托制度,要在保持我国现有农村土地政策不变的前提下进行制度创新,具体表现在农村土地信托中信托当事人、信托财产等方面都具有特殊性。

益阳草尾镇土地信托流转模式的深层解读

土地流转是解决新时期农村经济社会发展的的一种制度创新。益阳的草尾试点是土地信托流转成功的案例,突破了30%流转率的困境,农民受益大幅度增长,农业实现了规模化经营,规模化经营增加了农业投入,提供了就业机会。草尾镇信托流转模式的益阳经验主要是创新了信托流转机制,政府全程介入,坚持了3个不变:土地集体所有制性质不变,流转经营权从而使得农民的承包权不变,农用地属性不变。益阳经验的土地信托流转解决办法主要是把土地确权放在首要位置,在运作过程中确保农民利益,土地信托流转后安置好剩余劳动力,完善农民的社会保障。

农村土地信托流转对中国粮食生产的影响研究——基于湖南省益阳市案例的分析

依据湖南省益阳市案例,从科学技术、自然条件以及人口经济政策等方面,考量农村土地信托流转对粮食生产的影响。结果表明:农村土地信托流转有利于促进粮食生产的机械化和规模化,加速农村劳动力转移。因此,应引导农民树立正确的从业观念,研究新型粮食生产大户补贴政策,以充分发挥政策效应。

西部农村实施土地信托的困境及出路

农村土地信托是近年来出现的一种土地流转方式,但在实践中存在诸多的现实与法律困境。要突破这些困境,首先应当加强西部地方政府的引导与服务功能;其次,选择土地信托的分散立法模式是目前切合实际的做法;最后,建立并完善土地信托的登记与监管两大配套机制,是实现我国农村土地信托实践规范和有效运行的重要保证。

土地信托流转的现状研究——以安徽省为例

以中信宿州土地信托、北信铜陵土地信托、中信马鞍山土地信托为蓝本,系统考察了其在规范管理、保障各方权益方面存在的问题;阐述了在当前深化农村土地改革的大背景下,集体土地信托加快了集约化经营同时,亦加速了土地流转,有效解决抛荒地复耕和土地流转项目融资难的问题;提出了完善土地信托流转中相关法律问题的建议。

我国农村土地信托制度探析——以宿州模式为例

本文以宿州模式为例分析了我国农村土地信托制度。宿州土地信托模式弥补了现有土地流转方式的不足,有效的推动了现代农业的发展和我国城镇化进程。但在实践中,土地信托作为新兴事物仍存在很多问题。因此,本文在分析宿州土地信托模式的基础上,提出只有加强土地信托的法制建设,引入市场机制,减少政府行政参与,建立信托监察人制度,增加指定受益人环节,才能保证我国农村土地信托制度的可持续发展。

土地信托与农地“三权分置”改革

农地"三权分置"改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求。相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标。当前,我们有必要梳理"三权分置"改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度。具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度。需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界。建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系。为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能。

绍兴土地信托流转的运行机制、实施困境与发展策略

作为一种重要的土地流转模式,土地信托流转曾极大地提高了土地流转的效率,而时至今日其运作推广却陷入了困局。本文通过对绍兴土地信托流转的研究,分析了绍兴土地信托流转的运行机制和实施困境,同时在新的土地流转发展趋势下,为绍兴土地信托流转模式提出发展策略。

我国土地信托模式的选择与实践

土地信托有助于克服现实、制度和技术约束,是现阶段农地证券化模式的必然选择。我国目前实践的土地信托都是间接代理模式,进一步可分成"双合作社"和"二次代理"模式。土地信托"二次代理"模式有效缓解农民知识存量不足的矛盾,与土地大规模流转相适应,有利于集成信托业务的开展,适合现阶段在我国广泛推广。未来土地信托流转实践需要解决委托人和受托人身份确定、信托财产集中、参与主体的收益分配和风险分担等方面问题。

基于Probit-ISM模型的农户土地信托流转意愿分析

【目的】探究土地信托政策推行后农户的意愿诉求和主体特征,分析土地信托推行过程中的问题和困境。【方法】以河南省邓州市孟楼镇为研究区域,基于农户调研数据,运用二元Probit模型和ISM解释结构模型,探讨了农户参与土地信托流转意愿的影响因素、作用机制及其层次结构。【结果】(1)影响农户参与信托流转的主要因素是家庭人口总数、年龄、兼业人均收入、对土地信托的态度、对土地信托的认知程度和对信托政策的满意程度。(2)对土地信托的态度是表层直接因素,对土地信托的认知程度、对信托政策的满意程度和兼业人均收入为中间间接因素,而家庭人口总数、年龄是深层根源原因。【结论】推行土地信托流转应建立土地信托风险保障机制和市场化的土地信托中介机构,构建完善的农村社会保障体系,并建立专门机构对政府主导的土地信托行为进行有效监管。

农村土地确权视域下的土地信托流转方式绩效评价与建议——以浙江省绍兴市柯桥区为例

近年来,创新土地流转模式,成为我国农村经济发展的一项重要课题。针对我国农村土地制度的特点,各地积极进行了土地流转模式的探索,2014年的中央农村工作会议也指出要创新机制、完善政策。浙江省绍兴市柯桥区(原绍兴县)在全国率先实行了土地信托流转制度,大胆地创新了农村土地流转方式,极大地促进了我国现代农业的发展。目前,全国农村土地承包经营权确权登记颁证工作已经展开,赋予了农民财产权,在促进土地流转方面有重要的意义。因此,本文结合AHP与模糊评价法对我国浙江省绍兴市柯桥区的土地信托模式进行绩效测评,以确定农村土地在确权之前的绩效水平,找出存在的弊端与不足,阐述了土地承包经营权确权对土地信托方式的影响,从而为政府在管理和引导土地流转提供有效的参考。

美国土地信托的制度起源、基本架构及现实思考

美国最早承袭英国土地信托制度并逐渐演变,现已发展成为世界上信托业最为繁荣的国家。美国土地信托在制度安排、发展路径、运行模式等诸多方面的成功经验,引发笔者对中国农村土地信托流转中制度建设、主体培育、政府职能选择的现实思考。

美国、日本土地信托流转模式及启示

本文以美国和日本为对象,探讨两国土地信托流转的模式与特点,认为在完善中国土地信托流转制度的工作方面,首先需要加快土地信托流转立法工作的进行,其次要构建土地价值评估体系,再次要加大对土地信托的金融支持,最后应建立健全土地信托流转监管制度。