自然资源监管视域下的国土空间规划管理探析:基于空间开发权配置的探讨

基于两级空间开发权理论,分析面向统一国土空间用途管制的自然资源监管流程,探讨国土空间规划管理在自然资源监管中发挥的具体作用,并从空间开发权视角出发,辨析国土空间规划管理背后隐含的两级空间开发权“批发—零售”基本逻辑。在此基础上,提出完善自然资源监管视域下国土空间规划管理的建议,即强化“区域—要素”统筹,发挥主体功能区战略和制度作用,在规划实施中完善各级“区域”的一级空间开发权 “批发”配置机制;进一步探索完善分级分类的空间开发权交易制度,促进规划安排的自然资源开发保护责任落实和国土空间格局优化。

基于开发权的宅基地用途管制体系建构

“三权分置”是显化宅基地财产价值的重大制度改革。本文从开发权的视角,厘清宅基地开发权的法理依据,并在分析我国宅基地用途管制发展历程的基础上,发现其管制模式存在以下问题:一是标准化的宅基地开发权初始配置尚未建立;二是宅基地开发权的管制规则亟待优化;三是宅基地开发权市场尚未建立;四是宅基地开发权转移制度尚未形成。由此提出了以构建标准化的宅基地开发权初始配置、制定适度的宅基地用途管制规则、建立宅基地开发权市场、建构宅基地开发权转移体系为核心的宅基地用途管制体系。

Ramaco Resources公司获得美国国家能源技术实验室煤制石墨烯工艺的商业开发权

Ramaco Resources公司正式获得美国能源部国家能源技术实验室(NETL)煤制产品专利技术的商业开发权。该专利工艺可将煤炭和与煤炭相关的采矿废料转化为高质量、经济实惠的石墨烯,可用于汽车电池、建筑、基础设施材料以及各种消费品。这种碳纳米片对国民经济和国防事业的战略重要性与日俱增,石墨是实验室制造碳纳米片的替代材料。

土地开发权:概念、模式及归属

研究目的:通过对土地开发权的分析,为我国的土地管理制度改革提供借鉴。研究方法:文献比较法与理论分析法。研究成果:对土地开发权的概念、模式和归属进行了总结与归纳,在结合国情的基础上做出最优选择。

美国土地开发权转让制度及其对中国耕地保护的启示

研究目的:分析美国土地开发权制度的经验,探索以经济手段改变经济利益动机影响相关人的行为,为中国土地管理和开发提供经验和借鉴。研究方法:制度经济学分析和文献分析法。研究成果:基于经济激励机制TDRs比刚性政策能够更有效地保护耕地,同时由于中国的快速发展,TDRs更有可能成为保护耕地的有效措施之一。由于TDRs能够区别对待不同发展阶段的地区,能够消除或减少统一的土地政策带来的效率损失,是制定和实施"因地制宜"土地政策和管理的发展方向之一。

“土地开发权国有”之辩误

土地开发权国有带来严重弊端,土地开发权不应国家垄断。对土地的限制,无法证明开发权的国有化;很多限制,只不过是私法上妨碍禁止的体现,是财产权内在的义务。当土地被禁止开发建设时,其开发权的承认和保护主要体现为国家的补偿。英国1947年的开发捐制度,早已被历史所否定。现有的规划义务制度,虽然涉及费用的缴纳,但该费用只不过是社区基础设施费,并非开发权的对价。开发权国有化的所谓英国经验并不存在,而且,其保护农民利益和涨价归公的理由也不成立,其更是罔顾了国家对开发权去除国家垄断,赋权以土地权利人的实践努力。

全面的土地开发权观:争论、权利归属与政策启示——基于产权经济学的视角

产权是在所有权清晰的情况下,对物品在交换时产生的模糊空间或新的权利的重新定义,或是对所有权的赋予,或是对所有权的限制。政府应通过正式制度认可土地开发权内含于土地所有权之中并将开发权相关的大部分收入流界定为归属开发权权利主体,对城市近郊区土地、基本农田与一般农田采取不同的赋权模式,以促进土地资源在城乡、不同产业部门间的合理配置,同时通过权利补偿形成强有力的农业支持保护体系。

土地开发权的国外实践刍议

近年来,城市化过程中的土地开发权研究越来越为学界所重视。而对土地开发权的国外实践认知却存在着若干事实偏误,诸如英国土地开发权归国有和美国土地开发权私有模式等。本文从"开发"的概念入手,较系统地介绍美国、英国和日本土地开发权的运行现状,为进一步深入地研究土地开发权夯实事实基础。实际上在现代西方市场经济法治社会,土地开发权并不是土地所有权人的私权力,是受规划和用途严格管制的,是政府基于社会管理的公权力对私有权力的规制。

土地立法新探:以土地开发权为视角

我国的土地立法"重义务轻权利、重政府轻市场",缺少一种产权安排。我国的民事立法采用物权法定主义,尚未对土地开发权做出规定。通过创设土地开发权,可以将农地保护的正外部性内部化,激励农民保护农地,以推动土地用途管制制度的顺利实施。赋予农民集体土地开发权,可以保障农民参与土地增值利益的公平分享和实现土地利用管理中公权与私权以及私权与私权之间的平衡。我国土地开发权制度的实现应当采用开发权移转和国家购买开发权相结合的模式,同时要植根于我国的国情实现土地开发权的本土化。

易地代保和土地开发权转移比较

研究目的:通过对浙江省2001至2003年基本农田易地代保案例和美国马里兰州Calvert县1978年至2003年TDR项目案例的比较,分析在不同的土地所有制背景、土地管理体制下中美规划管理模式突变的异同,以期对完善土地利用规划管理模式有进一步启发。研究方法:实证分析和案例分析。研究结论:两个案例都是源于因经济、人口增长和变化而对土地用途分区管理的突破,并基于市场运作,但两个案例在转移的权利性质、市场参与的深度、转移内容供给和对资源配置的影响程度有很大差异。案例的进一步推行则取决于不同国家政府基于资源状况、发展压力的分析所做出的宏观决策。进一步地探讨则需要借助于法律层面对基本农田有偿易地代保权利和TDR权利实质的分析,从这一角度看,TDR已有明确的含义,这也是TDR项目能够得以不断运作、推广和改进的重要原因。基本农田有偿易地代保的权利内涵从目前来看更接近于"污染物的有偿交易"。

城乡规划与开发权及开发活动的关系

认为开发权与开发活动是市场经济下城乡规划体系的几个核心概念之一。分析并厘清了开发权和开发活动的概念,提出以法律形式明确开发权所属,清晰界定开发活动,制定开发活动的规则是建设社会主义市场经济的城乡规划法律体系的基础。

容积率奖励及开发权转让的国际比较

从容积率奖励及开发权转让的概念释义入手,在分析国外实践经验及促进开放空间、历史与生态环境保护等建设成效的基础上,指出它们在协调我国经济发展与环境保护、实现政府与土地开发部门利益共赢方面的现实应用意义,提出实施建议,并肯定了它们作为国外应对类似社会、经济问题,且有成效的管理办法,是值得学习和借鉴的。

土地开发权转移框架下我国建设用地指标行政配置的法律规制

资源配置方式是推进供给侧结构性改革的关键因素。作为土地宏观调控政策杠杆,建设用地指标具有调整城乡各类用地布局优化功能。但现行建设用地指标实行行政配置法律制度,在配置实践中存在高昂的信息成本、寻租成本等制度成本问题,政府权力寻租现象严重,建设用地指标配置效率低下。在土地供给侧结构性改革背景下,建设用地指标行政配置制度存在行政权力不断消退,私权利日益彰显等特征。在土地开发权转移框架下,构建我国建设用地指标行政配置法律制度,要构建指标行政配置坚持的原则,同时建立指标行政配置程序制度、私法救济制度、指标交易价格宏观调控制度,实现土地供给侧结构优化。

借鉴开发权交易(TDR)推行用地指标交易的理论评述与展望

通过文献比较和理论分析探讨土地开发权交易(TDR)对于中国用地指标交易的借鉴意义。美欧等发达国家往往遵循市场经济理念,现有文献都重视市场效率与政府调控之间的取长补短,认为TDR是对土地分区规划的必要补充。国内在该领域的研究文献多集中于对TDR的介绍和引进,并止步于现有法律框架的约束,将TDR与国内类似的土地权利、即非农建设用地指标相联系的研究还是个空白。国内已经出现零星的类似于TDR的用地指标交易实践,有关用地指标的研究也逐步增多。将国内外的相关研究结合在一起,可以得出结论:中国应借鉴TDR构建非农建设用地指标的交易市场,以实现土地政策的多重目标。

土地用途管制下的开发权交易——基于指标流转实践的分析

我国土地用途管制的特色之一是其年度用地指标分配政策。为了获得更多用地指标,地方政府在实践中创造了多种类型的指标流转方式,这与国外的开发权交易相差不大。无论是为了平衡土地用途管制所导致的土地权利人之间的利益失衡,还是为了化解当前的土地争议,抑或化解耕地保护与用地需求之间的矛盾、促进城乡统筹发展,我国都有必要构建包括实地开发权、转用开发权、市地开发权在内的开发权交易制度,让土地权利人成为最终的交易主体,通过市场来发现各类开发权的价格。

开发权转移中的可转移区域选址模型构建——以南京中心城区江南片为例

以南京中心城区江南片为研究对象,基于中心城区江南片存在问题以及城市发展价值取向,尝试用定性分析和定量论证相结合的方法构建“基于政府规划引导的基准模型+基于基地条件评估的校核模型”的可转移区域选址框架.基准模型与相关法规政策中对中心城区江南片建设用地开发强度的整体规划管控契合,体现区域层面的宏观把控引导;而校核模型则是在全面考虑相关城市要素的基础上,利用多因子综合评价体系,根据具体地块被划作接收区与转让区的适宜程度,对其赋值,体现地块层面的中观落实调整.最后根据开发权供需平衡的转移原则,对模型叠合后的研究成果进行校核.

英美土地开发权制度比较研究及借鉴

英国实行土地开发权国有化,即任何对土地的再开发行为必须向国家购买土地开发权。英国的土地开发权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权,合成土地财产权的全部。美国实行土地开发权私有化,形成了私人间买卖开发权制度和国家购买私人土地开发权制度。美国实行私人间土地开发权移转的目的有四:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅。美国实行国家购买土地开发权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹。我国的土地开发权应当归属于土地所有权人。我国土地开发权的实现应当采取土地开发权移转和国家购买土地开发权相结合的方式,并结合国情实现土地开发权利益的公平分享。

水能资源产权租金的必然分解形式:开发权出让金和水资源费

在产权变迁追逐效率的经济规律下,水能资源产权分解的必然结果是开发权出让金和水资源费并存。本质上讲,两种收费并存是国有产权收益和外部性内在化的体现。清晰界定水堤址、水域和堤址高度差的产权属性比较容易,这部分产权属性就会进入私有产权状态,国有产权收益就表现为开发权有偿出让金;而难以界定水体水量的产权属性,这部分产权属性就必然继续停留在国有产权状态,国有产权收益就表现为水资源费。在策略层面,它让市场自动选择较好的投资者而最大化开发权有偿出让金,还能借助水资源费而调节小水能资源点的开发数目达到有效协调经济效益、生态效益和社会效益的效果。

土地开发权与土地发展权的区分及其法律意义

现有对土地开发权与土地发展权二者的界定存在混淆甚至错误。概念上土地开发权和土地发展权存在明显的区别,从法理上讲土地发展权和土地开发权的生成逻辑分别是土地所有权收益权能和处分权能之权利化的结果。我国现行法上的诸多制度设计是土地开发权与土地发展权的规范表达。承认这两项权利的独立权利属性,准确界定二者的内涵,并将其嵌入到现行的地权结构体系和内容中,不仅是结束土地法学理论研究乱象的需要,更是土地权利体系和内容的深化与拓展以及土地管理法律制度市场化改革的需要。

规划之外的规则——城乡结合部非正规开发权形成与转移机制案例分析

高效公平地分配土地开发权是规划的核心任务,而其重要实施手段就是依照城市总体规划、控制性详细规划，颁发“一书两证”。