《民法典》第937条(物业服务合同的一般规定)评注

《民法典》第937条是物业服务合同的一般规定,功能在于判定当事人的合意是否构成物业服务合同,是本章适用的前提。物业服务合同在性质上是混合合同,委托合同和承揽合同的部分规范可能适用于物业服务合同。封闭小区内的特定物业是否享受公共区域物业服务,是判断是否为同一物业服务区域的标准。物业服务合同的一方缔约主体是物业服务人,另一方缔约主体可能是业主、建设单位或业主委员会。建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务人签订的狭义物业服务合同均为框架合同;合同当事人是全体业主与物业服务人。个别业主与物业服务人之间成立个别物业服务合同,其负有支付物业费义务。

物业服务企业财务内部控制与风险管理研究

研究聚焦于物业服务企业的财务内部控制与风险管理,探讨如何通过内部控制机制降低财务风险,提升企业的财务管理水平。研究采用文献研究与理论研究的方法,对财务内部控制的基本概念、目标及框架进行了梳理,结合物业服务企业的行业特点,分析了当前财务内部控制的现状及存在的问题;针对物业服务企业面临的主要财务风险,提出了相应的风险管理策略;以财务内部控制与风险管理协同发展的角度,提出了完善财务内部控制制度、加强财务风险识别与评估、提升财务人员的专业素质以及应用信息技术提升管理效率等建议。

物业服务企业如何提升应急管理能力

物业服务企业作为物业项目的服务提供方,一直以来都是基层治理的重要主体之一,在提升应急能力的过程中要善于团结各方力量来解决现实问题。2024年9月,《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步提升基层应急管理能力的意见》(简称《意见》)正式发布,对提升基层应急管理能力作出有针对性的安排。那么,作为物业服务企业,应如何以实际行动不断做好应急能力建设,切实推动“好房子、好小区、好社区、好城区”建设行稳致远呢?笔者结合广东省物业管理行业的实际工作提出几点建议。

易地搬迁城镇安置社区的物业服务模式及效益比较研究——以西部3个城镇化集中安置社区为例

易地扶贫搬迁人口在城镇的安置房属于保障性住房的特殊类型。打赢脱贫攻坚战后,易地搬迁工作进入以实现搬迁人口“稳得住、可融入”为目标的后续扶持阶段。县政府是后续扶持工作任务的责任主体,通过引导其他主体提供物业服务的间接性控制策略推动城镇安置社区物业服务创新。从实践来看,易地搬迁城镇安置社区的物业服务供给形成了政府主导物业服务、市场组织主导物业服务和社区主导物业服务三种模式。从运行逻辑上看,政府主导的物业服务模式实行的是嵌入式治理,市场组织主导的物业服务模式实行的是委托式治理,而社区主导的物业服务模式实行的是融入式治理。从物业服务政策的实践来看,应优先实施政府主导物业服务模式并鼓励安置社区探索社区主导物业服务模式以促进搬迁人口融入安置社区的新生活、新环境,同时累积市场组织物业服务模式的形成条件,推动政府主导物业服务模式、社区主导物业服务模式逐步向市场组织主导物业服务模式转型。

单一业主物业服务收费模式规划

在实操工作中,比较常见的收费模式就是物业服务企业与业主签订物业服务协议,向业主逐一收取物业服务费。但是在单一业主的情况下(物业由一位业主持有,出租给不同承租人),各业主由于所处环境不同、考量因素各异,会采取差异化的物业服务合作和费用支付模式。如有些业主希望通过参与物业运营获取一定的利润空间,便将物业服务费用统一收缴至业主账户后再支付给物业服务企业;有些业主无心参与繁琐的物业服务事项,尽可能转移工作量和运营风险,则约定由承租人直接向物业服务企业交纳。

物业服务质量提升策略探析

如何提高物业服务品质一直是业主和客户普遍关心的问题,也是物业管理行业高质量发展必须解决的问题。当前,不少物业服务企业应用服务质量差距模型来提高质量,但现有文献在应用该模型时,忽略了对客户期望的引导,没能取得预期效果。为此,笔者将服务质量差距模型与客户期望引导模型相结合应用到实践中,提出了物业服务质量提升的策略。

《智慧物业服务和数据交换规范》标准解读

为规范智慧物业管理服务平台建设和运行,推进实现信息资源整合和共享,推广智慧物业管理模式,提高物业服务智能化、数字化水平,深圳市于2024年发布了地方标准DB4403/T 440—2024《智慧物业服务和数据交换规范》。本文阐述了该标准编制的背景和意义,对标准的核心内容进行了解读,对标准的创新性进行了分析,并为该标准的实施和推广以及智慧物业高质量发展提出了建议。

物业服务合同业主的抗辩权行使界限研究

业主抗辩权的行使是物业服务合同履行中业主自我救济的主要途径,但是现行法律规范并未明确勾勒出其行使的界限。业主抗辩权的行使主体不应拘泥于某一主体,而应在二元抗辩主体的模式下划定界限。业主抗辩权的类型是多元化的,对业主抗辩权行使典型事由的正当性认定也应根据具体情况作出具体分析。具体而言,应明确业主在不同抗辩情形下的权利范围和行使条件,避免因标准不一而产生的争议;同时,应在法理和实践中建立更为完善的制度,如引入更严格的责任认定标准、采用二元主体抗辩模式等,以实现权利和义务的平衡。

以好的管理机制支撑好的物业服务

从“住有所居”向“住有宜居”升级,是新时代人民对美好生活的普遍追求。“好的物业服务”就是要着力营造更加舒适、整洁、美观、和谐的宜居环境。实现“好的物业服务”需要有“好机制”来保障。

党建引领下物业服务企业融入社区治理的路径探讨

文章通过分析党建与社区治理的内在联系,提出物业服务企业在党建引领下融入社区治理的具体路径和策略。首先阐述了党建引领社区治理的重要性,通过分析物业服务企业在社区治理中的角色定位,提出了党建引领物业管理与社区治理的实施路径,包括加强党建引领、推动物业服务企业积极参与社区治理、建立业主参与机制以及促进社区和谐共建,最后得出了党建引领物业管理与社区治理的成效,以供参考。

好物业服务的可持续性发展与探索

随着国内新型城镇化发展趋势的深刻演进和房地产市场供求关系发生变化,居民对住房的期望不再局限于满足基本居住功能的刚性需求,而是更加注重居住环境的安全性、舒适性和便利性,人们因对更加舒适的好房子追求而产生改善需求。好的房子也应该有好的服务,好的服务要靠好的物业。当下物业管理行业中。

物业服务企业提前解除物业服务合同之法律分析

在物业服务市场竞争激烈的大环境下,更多听闻业主委员会单方解除物业服务合同,而鲜有物业服务企业提前解除合同。然而,近年来,更多物业服务企业回归理性,对于因经营状况不善、项目亏损严重的项目,主动提出提前解除物业服务合同,以减少损失扩大。对于物业服务企业如何恰当地解除合同、如何减少承担违约责任、如何有序退场等问题值得关注。本期将结合一起案例,深入分析其中涉及的实务问题和法律问题,以供物业服务企业参考借鉴。

从《民法典》视角区分物业管理与物业服务

我国物业服务企业起步较晚,在制度设计上存在些许问题,其中比较常见的问题就是“物业管理”和“物业服务”的混用。近年来随着研究深入和立法意识提高,物业管理与物业服务的区分正在逐步拉开,《民法典》更是将“物业管理”以“物业服务”来代替。认识物业管理与物业服务除了能够理清二者的区别,更能够解决学术上对于物业管理与物业服务的混乱表述,也能缓解司法实践中业主和物业服务人的矛盾愈演愈烈。我国物业制度正处于“管理型物业”向“服务型物业”的过渡阶段。《民法典》将物业服务合同新增为有名合同表明在服务中体现管理,在管理中实现服务才是新的历史阶段物业服务合同的应有之意。

物业服务行业发展的长期主义——走标准化、品质化、专业化的高质量发展道路

尊崇规模至上、速度为王,在尽可能短的时间内做大物业服务企业规模,这是过去40年里国内众多物业服务企业最集中、最迫切的追求。加上资本市场的加持,近些年来不少头部物业服务企业在规模扩张的道路上显得更焦虑、更急迫、更激进。然而,随着盲目追求规模。

前期物业服务期满后的物业服务收费标准

【案例】2002年3月,开发商金凯地产发展有限公司与其下属的子公司金凯物业管理有限公司签订前期物业管理委托合同。

城市智慧社区物业服务创新模式

“城市智慧社区物业服务创新模式”使得物业服务能更加细分,针对不同的三类目标客户开展不同的服务,分别是社区业主及其业主委员会、开发商直属的物业公司、市场上独立的物业公司。创新模式包括:“房屋+美容保养”“房屋+租赁托管”;“空间+整合运营”“空间+商业价值”;“生活+社区养老”“生活+社区家政”。融合“智慧+养老+家政”为一体的创新型物业服务模式,符合“十四五”规划的强调高质量发展主题,有利于加快解决我国人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,不断提升人民的获得感、幸福感、安全感。

智慧化物业服务创新创业模式设计

物业管理行业的繁荣发展给城镇居民带来了全新的生活方式,同时也引发了各种复杂的问题。智慧化物业服务创新创业模式具有其独特优势,文章基于智慧化物业服务创新创业模式“科技化+智慧化”“社区”和“物业”的“融合共治”、打造物业管理生态圈等特点,提出智慧化物业服务创新创业模式设计。

平衡计分卡在物业服务企业绩效管理中的应用

绩效管理是企业发展中的重要环节,建立一套科学、合理、操作性强的绩效考核评价体系有助于企业实现平稳健康发展。物业服务业作为现代城市管理领域的一种新兴服务产业,发展较为迅速,是房地产业的重要组成部分。物业服务企业在快速发展的同时,其绩效管理存在或多或少的问题,成为制约企业持续健康发展的短板,影响企业发展的步伐。因此,深入研究物业服务企业绩效管理问题,全面提升管理水平具有极其重要的意义和作用。基于此,文章首先阐述平衡计分卡在物业服务企业绩效管理中应用的优势,然后简要分析物业服务企业绩效管理现状,最后探讨平衡计分卡在物业服务企业绩效管理中的应用方案,以供参考。

基于DEMATEL-ISM的物业服务企业数字化转型影响因素研究

数字化转型是物业服务企业降本增效的重要手段,也是企业未来发展的大趋势。在对物业服务企业的中高层管理人员进行半结构化访谈以及文献梳理的基础上,利用扎根理论的思想识别出物业服务企业数字化转型影响因素。随后采用DEMATEL-ISM的方法分析影响因素的重要程度和层级结构模型。结果表明:物业服务企业数字化转型影响因素分为5级3阶的多层递阶结构模型,其中,行业环境是深层影响因素,人力资源是关键的中间影响因素,技术整合能力是最有效的直接影响因素。

论高空抛物致害中物业服务企业的责任认定与承担

在高空抛物致害案件中,物业服务企业责任的承担一直备受关注与争议,《民法典》颁布之后,仍然存在很多问题,需要针对高空抛物行为的概念和特征以及物业服务企业侵权责任的相关规定,理清存在的问题并提出相应的建议。