特征价格模型方法应用的研究进展与展望

特征价格模型方法是房地产市场价格评估、预测及影响因素分析研究中经典且常用的工具,通过梳理特征价格模型的理论基础,运用文献计量方法全面分析其研究现状。研究发现:1)新消费者理论和市场均衡理论是特征价格模型的理论基础;2)特征价格模型已成为应用经济学、人文地理学和城市规划等多学科领域使用的重要方法;3)特征价格模型包括普通多元回归模型、空间回归模型、多层次模型和机器学习等方法;4)特征价格模型的解释变量主要由结构特征、邻里特征和区位特征3大维度构成,其他环境特征也逐渐受到关注,但特征变量的测度方法不同可能导致研究结论的差异;5)未来的特征价格模型应用研究应从完善理论分析框架、选择合适的模型方法、准确测度特征变量内涵和提升研究结论的普适性等方面进行改进。

基于特征价格模型的商业综合体写字楼估价——以天津市为例

“商业综合体”是商业地产新形式之一,集合了商业零售、休闲娱乐、办公会议、餐饮酒店等多种功能,其价格会受到协同效应的影响。文章引入特征价格理论,以天津市近十年商业综合体写字楼的数据为基础,定量分析影响商业综合体写字楼价格的特征因素,从而建立更为精准的估价模型,促进商业综合体写字楼交易市场发展。

职业足球运动员转会特征价格模型及其影响因素研究

近年来中国足球的成绩一路走低和职业足球市场持续低迷引发社会高度关注。其中,球员转会价格不断攀升以及由此引发的俱乐部财政问题严重影响职业足球市场,哪些因素影响球员转会价格迄今未有定论。借助特征价格理论,构建职业足球运动员转会特征价格模型,以量化测度影响足球运动员转会价格的因素。影响球员转会价格因素从大到小依次是属性特征、比赛特征和环境特征,属性特征中的转会年龄、受市场欢迎程度、个人商业开发能力和效力过的俱乐部数量,比赛特征中的近期进攻能力和代表国家队出场数,环境特征中买方俱乐部市场实力、联赛差距和转会限制指标等10个指标为显著影响因素。结合中超联赛实证,提出提升职业足球市场自身的造血功能,加强年轻球员培养,鼓励球员转会,注重对球员商业和媒体价值的综合开发与提升联赛市场开发水平等建议。

基于特征价格模型的烟台莱山学区房价格研究

学区房教育溢价严重,并且存在向二三线城市蔓延的趋势。以典型二线城市烟台核心发展区域莱山区学区房为样本,以学校教学条件、升学率等教育因素为主要研究对象,结合区位、建筑、邻里等多种因素,使用特征价格模型作为手段,对莱山区学区房价格进行系统性研究。研究发现:莱山区房价的教育溢价较为严重,其中重点学校的学区房平均有15%的溢价,升学率平均每升高1%房价平均上升4%,而高质量教师以及学校通勤时间对学区房价格也有不同程度影响;建筑、区位以及邻里因素则不及教育因素影响剧烈。这表明在烟台这类二线城市,教育资源发展不十分均衡,教育因素是居民购置房产的重要动机。

基于特征价格模型的城市住宅价格影响因素研究

以2006—2011年全国35个省会城市及计划单列市为研究数据集,通过特征价格法构建反映城市住宅价格的城市特征模型,分别从全国、东部、中部和西部定量研究影响住宅价格的特征因素。从全国看,城市住宅价格受在岗职工平均工资影响最大,货物进出口总额次之,且呈正相关,城市人口和城市房地产关联的经济变量对住宅价格影响并不显著;从分区域看,对3个区域影响都显著的指标是在岗职工平均工资,影响程度从东往西呈阶梯递减,其次是货物进出口总额,东部影响小于中部和西部。总之,居民收入水平越高,城市开放程度越大,住宅价格越高。

住宅的特征与特征的价格——基于特征价格模型的分析

由于住宅产品的异质性,特征价格模型(HPM)被广泛使用于分析城市住宅市场,在理论分析的基础上,尝试构建特征价格模型对杭州市的住宅市场进行实证研究.该模型的理论基础主要由Lancaster偏好理论和Rosen的产品特征市场供需均衡模型两部分组成.通过收集杭州市西湖区278套住宅交易资料,选择15个因素作为住宅特征,建立了住宅特征价格模型.采用SPSS10.0软件对模型进行多元回归,得到了6个主要住宅特征的隐含价格,并将9个与房价关系密切的住宅特征按照重要程度分为三类.对模型的统计检验和模型结果的分析表明,该模型是有效的和合理的,可以用来解释和分析当地的住宅价格.

基于特征价格模型的农村集体建设用地流转价格影响因素研究

采用特征价格模型,判别区位特征和产权特征对农村集体建设用地流转价格的影响程度,深入探究农村集体建设流转市场建立的障碍因素。模拟结果显示:区位因素中,繁华程度、道路通达度、农民人均纯收入、基础设施完善度提高1%,农村集体建设用地流转价格分别提高11.3%、10.1%、7.3%、5.9%;产权因素中的使用权能、处置权能、占有权能的完整,集体建设用地流转价格分别提高40.8%、13.4%、8.1%。农村集体建设用地流转市场建立过程中,政策上要从提高农民生产、生活水平和完善社会保障制度着手,逐步改善农村集体建设用地条件,并从法律上明晰农村集体建设用地使用权,赋予占有、使用和处置权能,依靠市场经济手段,激活农村闲置集体建设用地。

特征价格模型在电能定价中的应用

在总结国内外电能定价现状的基础上,提出将特征价格模型用于电能多特征定价的思想,探讨建立电能特征价格模型的可行性,并将电能按照生产成本、电能质量和可靠性3方面进行特征划分,给出电能特征定价的框架和实施的可行性,为合理进行电能定价提供了一种方法。

Hedonic住宅特征价格模型的BP神经网络方法

房地产在金融市场中占有举足轻重的地位,其价格变化对整个金融市场有着显著的影响。采用特征价格模型,对美国一线城市2007年6月及2008年的房价进行了相关定价研究。对传统特征价格模型的属性因子进行了扩充,加入房产周边犯罪率因子进行模拟;在数值方法计算方面,首先对数据进行了Box-cox变换,分别采用BP神经网络及传统的最小二乘法进行数值模拟分析,结果表明,房价随犯罪事件类型及发生距离房地产的远近有-5.78%～2.08%的变化;在2008年与2007年6月的不同时段内,犯罪率的变化对房价的影响有所不同。BP神经网络模拟的价格与实际交易价格曲线比传统最小二乘模拟的价格曲线精度高出5.74个百分点。

我国消费者地理标志农产品支付意愿研究——基于淘宝网“碧螺春”交易数据的特征价格模型分析

文章利用淘宝网抓取的"碧螺春"茶叶交易数据,应用特征价格模型分析了我国消费者对"地域"属性和"地理标志保护"标签的支付意愿。结果显示,我国消费者此两个特征价格支付统计上显著。本研究结果更进一步支持了国内相关研究运用假想价值评估法(CVM)得出的结论。

高价地块对北京市住宅价格影响的空间传导效应——基于特征价格模型的定量分析

本研究拟基于北京市微观住房交易数据采用多重缓冲区方法、特征价格模型及GIS技术探讨离地价地块交易对城市住宅价格的空间影响。实证结果验证了高价地块交易显著提升了周边地区住房价格，且这种影响存在显著的空间递减规律。在控制区位和住宅特性的情况下，高地价地块成交以后，周边9km内住房价格上升6％～25％。实证结果还证实区位条件、住房面积、交易时间、开发商因素对房价的显著影口向。因此，要调控住宅价格，政府进一步规范土地供应与出让制度，推动房地产市场的平稳发展。

基于特征价格模型的民宿价格影响因素研究——以浙江省为例

基于特征价格模型,通过携程、高德地图、天地图等网站采集了覆盖浙江省全部90个县(市区)的民宿与价格相关的文本和地理空间信息,利用OLS和分位数回归法,从文化特征、品牌特征、环境特征、硬件特征和服务特征5个方面进行分析。结果表明:民宿的文化特征、品牌特征和硬件特征对价格主要呈现显著正向影响,民宿的服务特征和环境特征对价格影响正负相当,各项特征的大部分变量对民宿价格的溢价较大。因此,针对民宿合理价格导向策略,提出文化注魂,打造民宿新期待意境;品牌赋能,引领民宿新生活风尚;区位筑基,打造民宿新集群高地;软硬并举,拓展民宿新服务场景等对策建议。

基于主成分分析法的商品住宅特征价格模型改进

特征价格模型作为一种对商品住宅价格进行有效分析和评估的工具而广泛应用于房地产领域。针对特征价格模型在实际应用中自变量数目较多、选择难度大且存在多重线性相关的问题,提出采用主成分分析法对商品住宅特征模型进行改进,排除变量间的线性相关对特征价格模型产生的误差。同时,以武汉市轻轨沿线商品住宅楼盘作为研究对象,构建了基于主成分分析的商品住宅特征价格模型,并用该模型对商品住宅价格的预测结果与实际销售价格进行对比,结果显示多数样本预测误差在5%以下,验证了改进模型的优越性。

城市轨道交通对住宅价格的影响研究——基于特征价格模型的定量分析

以上海市轨道交通8号线为例，采用特征价格法定量研究城市轨道交通对沿线住宅价格的影响。研究结果发现，城市轨道交通对沿线住宅价格有显著的增值效应，站点的影响半径为1～1．5km，但是不同站点对周边住宅价格影响的空间效应有所不同，影响半径与影响强度均存在差异；时间效应方面，轨道交通开工建设的第一年与开通运营的第一年对住宅价格的增值幅度最大，建设中期增值幅度有所回落，轨道交通建设引起的噪音、空气污染以及交通不便等因素是造成增幅回落的原因。

基于GIS的房地产特征价格模型研究

特征价格模型是房地产领域有效的评估和分析工具,将其与GIS技术结合起来,可以充分利用二者的优势,给评估人员提供决策帮助。在特征价格模型和GIS理论的基础上,通过多个案例的数据收集,建立了西安市住宅价格模型。以TopMap Desktop 6桌面地理信息系统作为GIS实现平台,对部分楼盘的物业价格、小区环境、交通条件等特征数据进行了专题图分析,研究了基于GIS的特征价格模型的具体应用方法。

特征价格模型在信息商品定价中的应用

本文总结和借鉴了特征价格模型的基本理论,并在分析了信息商品市场特征的基础上,修正了特征价格模型关于完全竞争市场的假设条件,给出了在垄断市场条件下的特征价格模型的基本形式,并讨论了特征价格模型在有线数字电视定价中的应用和存在的问题。

运用分位回归特征价格模型构建住房价格指数

文章采用上海市新建住房及二手住房交易数据,在特征价格模型的基础上,运用分位回归编制住房价格指数,并通过与OLS回归结果对比,验证其必要性及可行性。结果发现,不同层次的住房价格波动存在显著差异,房价上涨率从低端住房向高端住房递减,低分位点的房价指数波动更大。

基于主成分分析的住宅特征价格模型的实证应用

在房地产行业中,由于特征价格法的定量分析能力较好,国际上应用较广。目前国内主要应用线性特征价格函数对住宅市场进行实证研究,其自变量之间存在一定相关性问题。基于线性Box-Cox特征模型变换的有效性和优越性,文中用主成分分析法对Box-Cox变换特征价格函数中的系数进行标准化处理,排除变量间的线性关系对特征价格模型所产生的误差。通过对西安市住宅市场实证研究,建立基于主成分分析的特征价格模型,用实际数据证明该方法的可行性。

特征价格模型研究综述

本文总结了特征价格模型的起源、发展及当前应用的现状,对特征价格模型的研究进行了一次比较全面的回顾综述。同时分析了国内在此领域的研究不足,具有很大的发掘潜力。

特征价格模型在药品定价中的应用

在分析我国药品定价现状的基础上,提出了将特征价格模型应用于药品定价的思路。同时,借鉴特征价格模型的基本理论,将药品特征分为安全性特征、有效性特征和创新性特征,对三个特征向量进一步量化,给出了药品特征价格模型的基本形式。